La vente d'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), comme la vente à terme, est un contrat à exécution successive. L'achèvement est une notion physique. L'immeuble est achevé lorsqu'il est en tous points conforme à ce qui a été promis et convenu dans le contrat. L'immeuble peut alors être livré, ce qui délivre le constructeur. La délivrance est la livraison d'une chose conforme : le constructeur a exécuté son obligation. Dans l'opération de construction, la notion d'achèvement est utilisée pour caractériser plusieurs stades qui ont chacun des conséquences juridiques propres. Ainsi, selon les termes du Code de la Construction et de l'Habitation, l'achèvement intervient « lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipements qui sont indispensables à l'utilisation conformément à sa destination de l'immeuble faisant l'objet du contrat ».
[...] La constatation par une personne qualifiée n'est donc pas imposée par la loi. Dans la vente à terme, il n'y a pas nécessairement versement de fonds échelonnés avant l'achèvement. Mais selon le Code civil, le transfert de propriété s'opère par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble L'achèvement permet également ici la libération de 95% du prix. B. Un terme à l'obligation d'édifier L'achèvement doit être complet. Il s'agit d'une obligation née du contrat, c'est-à-dire celle d'édifier un ouvrage en tous points conforme, en apparence, à la promesse. [...]
[...] Ils ont lieu à certaines dates qui correspondent à un état d'avancement des travaux que la loi précise. À l'achèvement de l'immeuble, le prix est payé à concurrence de - 95% pour un immeuble collectif ; - 85% pour une maison individuelle Le pourcentage de prix restant doit être consigné. Mais cette consignation n'est pas systématique, elle n'est possible qu'en cas de contestation relative à la conformité de l'immeuble (en cas de non- conformité substantielle). Elle garantit à l'acquéreur que le vendeur réalisera les mises en conformité réclamées. [...]
[...] La vente peut aussi être annulée sur le fondement de la réticence dolosive du vendeur lorsque dès la vente celui-ci sait que l'immeuble ne pourra pas posséder l'une de ses caractéristiques, telle la vue. La livraison d'un immeuble non conforme aux stipulations du contrat de vente et de ses annexes constitue un manquement aux obligations contractuelles du vendeur et donc d'une faute. La sanction de cette inexécution des obligations contractuelles est la mise en conformité, même en l'absence de tout préjudice. [...]
[...] Seront ensuite traitées les conséquences de cet achèvement tant pour l'acquéreur que pour le constructeur. I. La condition de l'achèvement : l'obligation de conformité Seul un défaut de conformité substantiel ou rendant l'immeuble impropre à sa destination fait obstacle à l'achèvement. La définition du défaut de conformité Le défaut de conformité constitue un manquement à l'obligation de délivrance. Il n'est pas un vice de la construction puisqu'il ne s'agit pas d'une malfaçon au sens strict, mais d'une inadéquation de l'ouvrage livré à l'ouvrage convenu. [...]
[...] En cas d'inachèvement de l'immeuble : Des garanties sont données à l'acquéreur : elles sont prévues par le Code de la Construction et de l'Habitation. La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d'achèvement de l'immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées (sous la forme d'un cautionnement par un organisme financier) par l'acquéreur en cas d'inachèvement. Les garanties d'achèvement et de remboursement permettent en cas de manquement au contrat, de mettre en cause le garant. Si une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promoteur ne suffit pas, et en l'absence de garant, une assignation en justice peut être envisagée. [...]
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