La promesse unilatérale de vente confère au bénéficiaire un droit d'option en vertu duquel le titulaire a la possibilité de se porter acquéreur dans le délai généralement convenu. La situation du bénéficiaire est celle du titulaire d'un droit personnel, le droit d'option, qu'il détient à l'encontre du promettant ou de ses héritiers en cas de décès. La jurisprudence voit dans le droit d'option du bénéficiaire un simple droit de créance (Cass.req. 20/01/1982).
Durant le délai convenu pour exercer l'option, la promesse unilatérale va pouvoir être cédée.
La cession par le promettant de la promesse de vente à un tiers est impossible car le promettant ne peut céder la promesse indépendamment du bien qu'il a promis de céder au bénéficiaire.
Seule la cession par le bénéficiaire de ses droits est permise. Souvent, la cessibilité de la promesse est expressément prévue par l'acte, ce qui est préférable pour éviter toute contestation ultérieure quant au consentement du promettant.
Deux modes de transmission de la promesse unilatérale de vente existent : la cession et la substitution. La cession est la transmission d'un droit entre vifs, c'est le fait de donner à un tiers le bénéfice de la promesse, la substitution consiste à mettre une personne en lieu et place d'une autre.
A priori, la différence entre les deux semble très subtile et difficile à cerner. Pourtant, le régime qui leur est applicable n'est pas le même.
Quelle est la distinction entre la cession et la substitution dans la promesse unilatérale de vente ?
[...] Pendant longtemps, la promesse de vente était consensuelle. Cependant, afin de lutter contre la dissimulation d'une partie du prix de la vente à intervenir, la loi fiscale du 19 décembre 1963 et plus particulièrement l'article 1840 A du Code Général des Impôts a imposé à peine de nullité l'enregistrement de la promesse sous seing privé de vente d'immeuble, de fonds de commerce, ou de certains droits sociaux dans des sociétés immobilières dans les 10 jours de son acceptation par le bénéficiaire ; ce qui en fait un acte solennel. [...]
[...] Quelle est la distinction entre la cession et la substitution dans la promesse unilatérale de vente ? Nous étudierons successivement chacun des modes de transmission de la promesse en examinant leur nature, leurs conditions de validité, leur régime, à la lumière des arrêts rendus par la Cour de cassation à ce sujet. I / La cession La cession par le bénéficiaire est libre en principe, mais nous allons voir que ce principe a été atténué par la loi du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption. [...]
[...] Pour le professeur Najjar 1985 p.234), la Cour de cassation dans cet arrêt a cherché à éviter la nullité, et ce, au mépris de la typologie juridique Dans les faits, les époux substitués au bénéficiaire initial avaient accepté la promesse avant l'expiration du délai de 10 jours nécessaire à l'enregistrement, et par ce fait avaient transformé la promesse unilatérale en promesse synallagmatique qui n'était plus soumise au texte fiscal. Pour la Cour de cassation, il n'y avait pas eu promesse unilatérale + cession mais un seul contrat de promesse synallagmatique. L'article 1690 CC Les formalités de l'article 1690 n'ont pas à être respectées en cas de substitution. En effet, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, l'exercice de la substitution ne constitue pas une cession de créances (Cass. [...]
[...] III nº 541 en l'espèce, il avait été prévu dans la promesse une faculté de substitution que la Cour avait analysée en une stipulation pour autrui pour la faire échapper au régime de la cession). Depuis, la Cour de cassation s'est bornée à affirmer que l'exercice de la faculté de substitution n'a pas le caractère d'une cession et n'entre pas dans le domaine d'application de l'article 1840 A CGI (transcrit dans le Code civil à l'article 1589-2 CC) (Cass. Civ. [...]
[...] Cession, substitution, pour le professeur Najjar, un élément pourrait permettre de justifier cette différence de régime quant à l'article 1589-2 CC : lorsque la promesse unilatérale de vente est conclue sans réserve ou modalité, elle se fige c'est pourquoi elle est soumise à l'enregistrement dans les 10 jours de l'acceptation ; par contre, lorsque la faculté de substitution est convenue dès le départ, ou lorsque la promesse est prorogée, il y a un doute sur l'irrévocabilité de l'achat et sur l'identité définitive de l'acheteur, l'enregistrement ne serait pas justifié dans ces cas. Conclusion Afin d'éviter le formalisme contraignant de la cession de promesse unilatérale de vente, les praticiens préfèrent insérer dans leurs actes une clause de substitution au régime allégé qui permet d'éviter les pertes de temps dans la procédure. Bibliographie indicative Me H. Boulard, La Promesse unilatérale de vente et sa réalisation dans la pratique. A. Brücker, La promesse de vente, Editions Seguier, 2006. [...]
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