En droit commercial, il s'avère fréquent que le commerçant ne soit pas propriétaire de l'immeuble ou des locaux dans lesquels il exploite son fonds de commerce. Cette jouissance, il l'obtient par ce que l'on appelle un bail à usage commercial. La protection de ce locataire commerçant apparaissant alors nécessaire, le législateur décida de prendre certaines mesures qui dorénavant régissent le bail commercial et le statut de ses parties contractantes.
Le bail commercial est un contrat portant sur des locaux commerciaux. Il confère au locataire le droit de jouir de l'immeuble dans lequel il exploite le fonds commercial ou artisanal dont il est propriétaire. Il s'avère être indispensable à l'exploitation dès lors que le commerçant ou l'artisan n'est pas propriétaire des murs. Ce bail règle donc les relations entre le locataire, nommé preneur, et le propriétaire des murs, appelé bailleur. Dans le contrat de bail, le bailleur est celui qui s'engage à procurer au cocontractant la jouissance d'une chose mobilière ou immobilière, contre une rémunération.
[...] Cependant, face a cette protection grandissante du locataire, la liberté contractuelle du bailleur s'avère restreinte. En effet, garantissant la stabilité de l'occupation des lieux par le locataire ainsi que la sécurité de son fonds, les dispositions au bail commercial viennent alors limiter la liberté contractuelle du bailleur. II. Des dispositions portant directement atteinte à la liberté contractuelle du bailleur Face à cet objectif de protection des dispositions au bail commercial, la liberté contractuelle du bailleur et les bénéfices que lui attribuait son statut s'avère remis en cause Cette atteinte effective se voit d'ailleurs être renforcée par des dispositions de droit commun relatives au statut du bailleur A. [...]
[...] En effet, comme l'énonce l'article 1719 du Code civil, il doit mettre l'immeuble loué à la disposition du preneur. Inhérente au contrat de bail, le bailleur ne peut s'en exonérer sous aucune raison, à part peut être cas de force majeure. Ses locaux doivent donc être délivrés, et ce, en bon état de réparation de toute espèce, sauf stipulation d'une clause contraire. Même en cas d'inoccupation, le bailleur ne peut démolir les locaux en cours de bail. De plus, en tant que propriétaire des lieux, il s'avère responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires, sauf cas de force majeure. [...]
[...] En plus des restrictions imposées par les dispositions relatives au statut des baux commerciaux énoncées au sein du Code de commerce, le bailleur voit sa liberté contractuelle d'autant plus limitée par des dispositions de droit commun. B. Une limitation d'autant plus accentuée par l'existence de dispositions de droit commun au bailleur Les baux commerciaux sont aussi soumis aux dispositions générales relatives au louage d'immeuble, dispositions développées au sein des articles 1713 à 1762 du Code civil. Les articles 1719 et suivants dudit code énoncent notamment les obligations de droit commun du bailleur. [...]
[...] Une atteinte portée à la liberté contractuelle du bailleur est ensuite notable s'agissant de la possibilité de déspécialisation de la part du preneur. En effet, selon le principe de la liberté contractuelle, le bailleur possède théoriquement la liberté de choisir librement le contenu du contrat et donc le libre choix du genre de l'activité attachée aux lieux exploités et qui sera exercée par le locataire. Or, par cette possibilité de déspécialisation, le locataire n'est plus tenu, comme cela était le cas avant, de respecter la destination des lieux loués. [...]
[...] L'existence de cette volonté de protection du locataire de la part du législateur, objectif premier du décret-loi de 1953, se traduit aussi à travers les différentes autres dispositions du bail commercial. En effet, le locataire, sous conditions, s'avère avoir la possibilité de prétendre au renouvellement de son bail. Ce droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux et ne change en rien la durée du bail car, sauf accord entre les parties sur une durée plus longue, cette durée reste de 9 ans (article L 145-12 du Code de commerce). [...]
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