De nombreux obstacles peuvent venir troubler l'exécution d'une promesse unilatérale de vente. En matière immobilière, l'exécution de la promesse unilatérale de vente peut être directement ou indirectement perturbée par la défaillance de certains éléments. L'exécution de la promesse unilatérale peut également être perturbée lorsque la défaillance d'une condition est due au fait de l'une des parties.
Or, l'inexécution à proprement parler de la promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble intéresse plus spécifiquement les obligations nées du contrat de promesse existantes entre le promettant et le bénéficiaire.
En l'occurrence, la promesse unilatérale de vente se définit comme un contrat par lequel une personne, le promettant, s'engage à vendre un bien à des conditions déterminées à une autre personne, le bénéficiaire, qui accepte la promesse sans prendre pour autant l'engagement d'acquérir. Ainsi, seul le promettant est tenu unilatéralement envers le bénéficiaire, d'où d'ailleurs le terme de promesse « unilatérale » qui traduit l'engagement unilatéral de l'une des parties.
Or, il peut arriver que la promesse ne soit pas exécutée par le promettant. Ainsi constitue une inexécution tout acte rendant impossible la réalisation de la vente. Tel est le cas par exemple, lorsque le promettant qui avait donné son consentement lors de la formation du contrat se rétracte.
Ainsi se pose la question du sort de la promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble en cas d'inexécution par le promettant de son engagement.
[...] La rétractation du promettant ne constitue pas la seule forme d'inexécution de la promesse unilatérale de vente. La vente à un tiers constitue également un acte positif pouvant empêcher la réalisation de la promesse. B. La vente du bien à un tiers La revente du bien à un tiers pose des problèmes spécifiques d'exécution de la promesse, car la prétention du bénéficiaire de voir la vente se réaliser à son profit se heurte alors aux droits acquis par le tiers. [...]
[...] En l'espèce, le promettant qui avait consenti une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble, se rétracte quelques jours après la formation du contrat. Les bénéficiaires ne tenant pas compte de cette rétractation lèvent l'option dans le délai contractuellement prévu. Par la suite, souhaitant voir le contrat exécuté, les bénéficiaires assignèrent le promettant en réalisation forcée de la vente. La Cour de Cassation refuse d'admettre qu'une telle promesse soit assortie de la sanction reconnue par le droit commun et trouvant son expression dans l'exécution forcée. [...]
[...] Certains auteurs vont certes peut-être trop loin dans leur opposition aux décisions adoptées par la Cour de Cassation, néanmoins il ne faut pas oublier que la promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble est un véritable engagement contractuel qui ne doit tout de même pas perdre son utilité pratique. Lorsque l'on compare par exemple le sort réservé à la promesse en cas de vente à un tiers acquéreur de mauvaise foi par rapport à celui du bénéficiaire du pacte de préférence certaines interrogations se posent. [...]
[...] En l'espèce, une société avait consenti à une autre une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble. Quelques jours plus tard, la société promettante s'était rétractée. La société bénéficiaire après avoir levé l'option avait demandé la constatation judiciaire de la vente au motif que les stipulations de la promesse lui permettaient de solliciter non plus seulement des dommages et intérêts mais également l'exécution forcée du contrat. Même si elle ne donne pas suite aux demandes de la société bénéficiaire, la Cour de Cassation consacre tout de même la validité d'une telle clause et affirme à la suite des juges du fond que les parties à une promesse unilatérale de vente sont libres de convenir que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre peut se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente. [...]
[...] Ensuite, la Cour de Cassation évince totalement l'application de l'article 1134 du Code civil qui aurait eu vocation à s'appliquer au profit de l'article 1142 du Code Civil dont elle fait une interprétation restrictive. Enfin, la Cour rend efficace la rétractation du promettant avant la levée de l'option par le bénéficiaire. La solution de la troisième Chambre civile fragilise le droit du bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente. Face à la rétractation du promettant, le bénéficiaire n'a aucun moyen de voir réaliser la promesse prévue. [...]
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