La force obligatoire des avant-contrats de vente - publié le 11/02/2016

Extraits

[...] La troisième chambre de la Cour de cassation reviendra toutefois dessus dans un arrêt du 6 septembre 2006 en accordant à la levée d'une option, intervenue postérieurement à la rétractation du promettant de son engagement, tous les effets qu'une levée d'option sans rétractation antérieure aurait eu. La doctrine aurait pu voire ici en une tentative de revirement jurisprudentielle et une prise en compte bienvenue de ses critiques. C'était cependant sans compter les deux arrêts précités qui succèderont à celui-ci de 1993 et entérinent cette sanction indemnitaire. L'effet obligatoire de ces avant-contrats se heurte à des sanctions déficientes tant EN pratique qu'en théorie de sorte que cet effet vient s'éroder s'agissant de ces engagements. [...]

[...] À engagement plus important sanction plus contraignante ? Il semblerait ici que ce ne soit pas le cas. La promesse unilatérale de vente devient alors aussi dissuasive qu'une simple offre émise avec délai. Non loin de faire l'unanimité la valeur contraignante de ces sanctions alors non proportionnées se dégage de raisonnements loin de faire l'unanimité. Des sanctions basées sur des raisonnements critiquables Que ce soit au sein de la doctrine ou bien au regard des revirements de jurisprudence par les juges du fond comme par la Cour de cassation, les sanctions se basent sur des raisonnement quelques fois bien différents mais en tout cas loin de faire l'unanimité. [...]

[...] Il existe ainsi plusieurs formes d'avant-contrat. Dans une conception large il est possible de dégager cinq formes différentes d'avant-contrat Les contrats de négociations ou accord de principe, les contrats cadres, le pacte de préférence, la promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique de contrat. Dés lors qu'il s‘agit de circonscrire cette étude aux avant-contrats de vente il reste alors à étudier le pacte de préférence, la promesse unilatérale de vente ainsi que la promesse synallagmatique de contrat. Cette dernière se défini comme l'avant contrat par le biais duquel les parties consentent réciproquement des termes du contrat définitif dont les conditions essentielles sont déterminées. [...]

[...] Cependant la jurisprudence depuis l'arrêt Consorts CRUZ de la 3ème chambre civile du 15 décembre 1993 réaffirmé depuis par deux arrêts de 2011 et de 2009 (respectivement en date du 11 mai et 1er septembre), sanctionne uniquement le promettant à verser des dommages et intérêts. La sanction étonne la doctrine et fait perdre son intérêt à la promesse de vente. En effet la jurisprudence vient faire abstraction du contenu obligationnel de la promesse, similaire pourtant au contenu obliagtionnel d'un contrat de vente, en consacrant une sanction indemnitaire. Cet arrêt est alors très critiqué. Selon les juges il vient protéger le promettant d'une “exécution forcée de son obligation de faire” ainsi que de la formation d'un contrat en “l'absence de son consentement”. [...]

[...] Or dans le cas de ces avant-contrats de vente l'effet escompté n'est pas obtenu. En effet l'indemnisation monétaire constitue un “équivalent très imparfait” pour reprendre l'expression du professeur Joanna Schmidt-Szalewski. Le contrat que le bénéficiaire souhaitait conclure étant irremplaçable. Aucune indemnisation ne saurait dès lors remplacer ces avantages comme par exemple celui d'éviter l'installation de concurrents dans le capital social, celui de réunir deux parcelles de terrain à l'origine divisées etc En tenant compte de l'objectif recherché par le bénéficiaire on s'aperçoit que l'engagement dans l'avant-contrat de vente perd tout intérêt à partir du moment où la violence de la sanction ne permet pas réellement de compenser la perte du contrat souhaité à l'origine par le contractant. [...]