Le pacte de préférence est la convention par laquelle le propriétaire d'un bien s'engage, pour le cas où il vendrait ce bien, à donner sa préférence au bénéficiaire du pacte. Le débiteur du pacte ne s'engage donc pas à vendre mais à préférer son contractant s'il décide de vendre.
Il peut constituer une convention principale, mais on le rencontre le plus souvent comme convention accessoire.
Le pacte de préférence n'est par principe pas soumis à des formalités solennelles, le Code civil n'envisage aucune règlementation. C'est donc un contrat soumis aux principes généraux du droit des contrats. Ainsi le pacte de préférence peut résulter d'un simple acte sous seing privé.
La question est donc ici de savoir si le pacte de préférence portant sur un immeuble doit être soumis à l'article 28-2 du décret du 4 janvier 1955 imposant alors une publicité obligatoire et de ce fait rendant le pacte de préférence opposable aux tiers, ou à l'article 37-1-1 du même décret n'imposant aucune obligation de publicité et par conséquent ne rendant pas l'acte opposable aux tiers.
[...] En effet, l'objet du litige en ces deux affaires porte sur l'opposabilité envers les tiers de la publication à la conservation des hypothèques d'un pacte de préférence consenti sur un bien immobilier en cas de cession ou aliénation de celui-ci conclue au mépris d'une telle promesse. Le premier arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation en date du 4 mars 1971 soumet la publicité du pacte de préférence de vente portant sur un immeuble au régime de la publicité obligatoire Le second arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation en date du 16 mars 1994 le soumet au régime de la publicité facultative Le pacte de préférence soumis au régime de la publicité obligatoire : arrêt de la 3e chambre civile du 4 mars 1971 qualification du pacte de préférence au regard de la publicité foncière et admission de la publicité obligatoire C'est la première fois que la Cour de cassation a eu à apprécier et à appliquer l'incidence des règles de la publicité foncière sur la portée du pacte de préférence ayant pour objet un immeuble Les faits en l'espèce sont les suivants : Par acte notarié du 9 août 1963, une veuve T a vendu une partie de son domaine immobilier à la SCI du Grand Lambert. [...]
[...] Comment, sauf circonstances exceptionnelles, parvenir à démontrer que le tiers avait connaissance non seulement du pacte de préférence, mais encore de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ? Cette double preuve, autrefois requise pour la seule annulation et que certains n'hésitent pas à qualifier de diabolique GAUTIER) est de surcroît divinatoire : comment en effet le bénéficiaire peut-il avoir l'intention de se prévaloir du pacte alors que par hypothèse le promettant ne lui a formulé aucune offre ? Pour que son système soit viable, il faudrait que le propriétaire notifie au bénéficiaire le projet de vente avec le tiers et le mette en demeure d'exercer son option. [...]
[...] A la question : Faut-il publier à la conservation des hypothèques le pacte de préférence de vente portant sur un immeuble ? nous répondrons de la manière suivante : La publicité à La conservation des hypothèques du pacte de préférence portant sur un immeuble constitue aujourd'hui une simple faculté mais constitue un moyen envisagé afin de sanctionner la violation du pacte : moyen qui demeure aujourd'hui imparfait La publicité à la conservation des hypothèques du pacte de préférence portant sur un immeuble : aujourd'hui une simple faculté Nous étudierons tout au long de cette première partie deux arrêts importants soumettant de manière différente la publicité du pacte de préférence de vente portant sur un immeuble au régime de la publicité foncière. [...]
[...] Le premier acte, conclu antérieurement au pacte de préférence, n'avait cependant été publié à la conservation des hypothèques que postérieurement au second. La Cour d'appel retenant que le pacte de préférence est une restriction au droit de disposer soumis à publicité obligatoire en vertu de l'article 28- 2o du décret du 4 janvier 1955, tout comme le contrat de foretage qualifié de vente immobilière, a fait application du principe de l'opposabilité par priorité de publication et en a déduit que le contrat de foretage était inopposable au bénéficiaire du pacte de préférence publié en premier ce qui le rendait opposable aux tiers à compter de sa publication. [...]
[...] Cette qualification du pacte de préférence clairement énoncée par la troisième chambre civile entraîne son exclusion du domaine de la publicité obligatoire jusqu'alors impérative sous peine de voir l'acte inopposable aux tiers. En effet le pacte de préférence, pas davantage que la promesse unilatérale de vente n'est génératrice de droits réels sur l'immeuble ; il donne naissance à un simple droit de créance au profit du bénéficiaire contre le promettant. De cette sorte, le pacte doit être soumis à ce titre au régime dérivé de la publicité facultative pour l'information des usagers aménagée sous l'art. [...]
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