L'exécution forcée des avant-contrats de vente

Extraits

[...] Cette évolution concernant l'application de l'article 1142 se retrouve parfaitement dans la jurisprudence. En effet, dans un arrêt du 6 septembre 2011, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation semble avoir opéré un revirement de jurisprudence. Il ressort de cet arrêt que la levée de l'option devait produire son plein effet même si le promettant avait dénoncé son engagement quelques temps plus tôt. Autrement dit, la Cour de Cassation considère que la rétractation du promettant importe peu en cas de levée de l'option et de ce fait que le contrat promis est pleinement valable au moment de la levée de l'option par le bénéficiaire même si la rétractation est faite avant cette levée d'option.
 Cependant, on a pu constater depuis l'arrêt CRUZ, que dans la jurisprudence, plusieurs autres arrêts portant eux aussi sur la rétractation du promettant avant la levée d'option ont donné des réponses contradictoires, ce qui indique que la Cour de Cassation n'est pas sûr de ces propos et n'opte pas automatiquement pour l'exécution forcée. [...]

[...] C'est ainsi que la Cour a jugé en sa troisième chambre civile, le 29 mai 2013 (n°12-17077), qu'une promesse synallagmatique de vente conclue sous conditions suspensives de l'obtention d'un prêt et de la réitération par acte authentique avant une certaine date devient caduque si la signature de celui-ci n'est pas intervenue dans le délai prévu et ce, dès lors que le vendeur n'a pas accepté un report du délai de signature. En conséquence, il ne peut pas y avoir réitération forcée de la vente par le juge. Dès lors, chacune des parties est déliée de son engagement, mais le versement de dommages et intérêts est possible en cas de faute éventuelle d'une partie. [...]

[...] Dans le cas où le bénéficiaire se ravise après avoir officiellement levé l'option, l'exécution forcée est écartée et l'indemnité d'immobilisation de 10% du prix de vente est intégralement attribuée. Mais dans le cas où le promettant viole sa promesse pendant le délai au cours duquel le bénéficiaire a la possibilité de lever l'option, et avant que celui-ci ait effectivement levé l'option, le promettant est en faute. La Cour de cassation accorde pour sanction au promettant fautif des dommages et intérêts à verser au bénéficiaire de la promesse Mais aujourd'hui, la jurisprudence nuance cette position est nous mène davantage vers une exécution forcée A L'application des Dommages et Intérêts : un remède générique En s'appuyant sur les articles 1142 et 1134 alinéa 2 du Code Civil, la Cour de cassation a décidé, dans l'arrêt de la troisième chambre civile en date du 15 décembre 1993, connu sous le nom de CRUZ 91- Bull.Civ, III, que si le promettant viole la promesse faite pendant le délai au cours duquel le bénéficiaire a la possibilité de lever l'option et avant que le bénéficiaire ait bel et bien levé l'option, il doit payer des dommages-intérêts au bénéficiaire. [...]

[...] Ce type de promesse peut être conclue soit par acte authentique, soit par acte sous seing privé. La promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente), quant à elle, est le contrat par lequel deux parties se promettent réciproquement, l'une d'acheter, l'autre de vendre le bien, moyennant un prix déterminé. L'article 1589 du Code Civil assimile le compromis à la vente en elle-même : la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix L'acceptation du compromis vaut ainsi engagement définitif d'acheter. [...]

[...] Les autres remèdes - y compris l'exécution forcée en nature - seraient alors réservés aux obligations de donner. Cette solution donnée par la Cour de Cassation a été par la suite reprise de nombreuses fois. S'il est connu que les dommages et intérêts sont le remède quasi-exclusif en matière délictuelle, en cas d'inexécution du contrat, ils ne sont qu'un remède parmi d'autres. C'est pourquoi, après s'être réfugié pendant des années derrière l'article 1142 du Code civil pour refuser la poursuite forcée d'un contrat, la jurisprudence a évolué en faveur d'une décision plus claire concernant les sanctions à appliquer. [...]