Le problème de la destruction ou de la détérioration de la chose entre la signature de la promesse de vente et la réitération de la vente par acte authentique renvoie à la question du transfert de propriété et à son corollaire, le transfert des risques. Il s'agit en effet de savoir qui du promettant-vendeur ou du bénéficiaire-acquéreur supportera la perte de l'immeuble.
Le principe posé par le Code civil à l'article 1583 est que le transfert de propriété se produit par le seul effet du contrat, lorsque la chose vendue est un corps certain, indépendamment de la livraison de la chose et du paiement du prix.
Le transfert des risques est lui-même lié au transfert de propriété, selon l'adage « Res perit domino », repris à l'article 1138 alinéa 2 du Code civil. Par conséquent, par le seul échange des consentements, l'acheteur supporte les risques de la chose. Aussi est-il tenu de payer le prix même si la chose a péri. Cour de cassation, com. 7 décembre 1993
Dès lors, la règle de transfert solo consensu n'est pas contrairement aux apparences une faveur pour l'acquéreur, mais présente plutôt, selon l'expression de M.BENABENT, « les allures d'un cadeau empoisonné ». En contrepartie d'un droit réel diminué puisqu'inopposable aux tiers (pas publié), l'acquéreur supporte les risques de la chose, ce qui peut le conduire à payer parfois un bien qui a disparu.
L'article 1138 al. 2 CC dispose : « Elle (l'obligation de livrer la chose) rend le créancier propriétaire et met la chose à ses risques dès l'instant où elle a dû être livrée, encore que la tradition n'en point été faite, à moins que le débiteur ne soit en demeure de la livrer ; auquel cas la chose reste aux risques de ce dernier ».
[...] En revanche en cas de détérioration partielle de la chose, il faut distinguer selon le moment où le sinistre est intervenu. II. Destruction ou détérioration partielle de la chose Que se passe-t-il si le bien est détruit ou détérioré avant la levée d'option ? Que se passe-t-il si le bien est détruit ou détérioré après la levée d'option, mais avant la réalisation des conditions suspensives ? Que se passe-t-il si le bien est détruit ou détérioré après la levée d'option, après la réalisation des conditions suspensives, mais avant le transfert de propriété retardé à la signature de l'acte authentique. [...]
[...] Proposition de clause à propos de l'état de la chose : Il est possible de mettre à la charge une obligation d'entretien et de maintien de la chose : A lire : Jusqu'au jour du transfert de propriété au profit de l'acquéreur, le vendeur s'interdit d'apporter des modifications à l'immeuble et d'y entreprendre des travaux. Cependant, il devra effectuer, à ses frais, les travaux de réparation nécessaires pour le conserver son état actuel de manière à le transférer à l'acquéreur tel qu'il existe actuellement (au jour de la promesse) Ensuite, il convient d'envisager la perte totale ou partielle de la chose : La présente promesse sera rendue caduque en cas de perte totale de l'immeuble (ou de dégradation entraînant une remise en état d'un coût supérieur à la moitié du prix stipulé et) survenu avant la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique. [...]
[...] Néanmoins, il s'agit non pas de la simple vente d'un terrain sur lequel l'acquéreur ferait construire un immeuble, mais de la vente d'un immeuble à édifier sur un terrain déterminé, l'élément prédominant étant l'obligation de construire. Dès lors, le transfert des risques ne s'opère sur le bien acquis que lors de la livraison des immeubles construits ; avant, cette charge pèse sur le vendeur (Civ 3e oct 2000). VIR : L262-1 CCH : Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. [...]
[...] IL en irait autrement si l'importance accordée à la construction était secondaire, auquel cas, il y aurait perte partielle / Après la levée de l'option : Normalement, le bénéficiaire devenu acquéreur devrait supporter les risques de la chose, sauf lorsque la promesse de vente prévoyait que le transfert de propriété n'interviendrait qu'à la réitération authentique (PUV à double détente). Dans cette dernière hypothèse, le transfert de propriété et des risques étant différés, l'acquéreur ne supporte pas la perte totale de la chose. [...]
[...] TGI Hazebrouck 29 octobre 1983 répond par l'affirmative en se fondant sur l'article 1303 du Code civil. Les parties peuvent toujours convenir dans la promesse même ou postérieurement à la survenance du sinistre, que le bénéficiaire pourra demander la réalisation de la vente et le versement à son profit de l'indemnité d'assurance. Nouvelle vente : D'autre part, les parties pourront toutefois convenir d'une nouvelle vente moyennant une diminution du prix, mais cette vente procède alors d'un nouvel accord. Il faudra alors respecter DIA, délai de rétractation SRU o Soit à l'instar de certains auteurs, on admet la diminution du prix, en faisant une application extensive de l'article 1601 du Code civil, qui admet la diminution du prix. [...]
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