L'efficience comparée du pacte de préférence de la promesse unilatérale

Extraits

[...] L'irrévocabilité de la promesse n'est d'ailleurs pas contraire. Le droit d'option n'est donc plus révocable, ce qui facilite la réalisation du contrat. La réalisation du contrat avec l'objet d'une promesse unilatérale préalable n'a pas toujours été le cas avant 2007. La rétractation de la promesse était admise non sans sanction, notamment si le droit d'option n'a pas été exercé avant la formation du contrat. C'est alors développé une jurisprudence complète. Aujourd'hui l'alinéa 2 de l'article 1124 du Code civil a rendu cette jurisprudence obsolète. [...]

[...] Il a en effet une existence autonome et constitue à un objectif distinct qui est de préparer le contrat définitif. C'est pourquoi la Cour de cassation considère que la nullité de ce contrat préparatoire ne rejaillissait pas sur le contrat définitif (Civ janvier 2020, pourvoi N° 19-13.118). Néanmoins, il s'agissait dans cette thèse d'un acte préparatoire facultatif. Il n'en a pas sûr que l'on puisse dire la même chose de la promesse unilatérale qui une fois exercé le levé de l'option deviendra le contrat lui-même sans qu'il n'y soit lui de manifesté une quelconque autre volonté. [...]

[...] Dans ce cadre, la Cour de cassation a rendu un arrêt le 6 juin 2001 en répondant « qu'il n'est pas dans la nature du pacte de préférence de prédéterminer le prix du contrat envisagé et qui ne sera conclu, ultérieurement, que s'il advient que le promettant en décide ainsi ». Autrement dit, même si la détermination du prix n'est pas exigée par la loi ou par la jurisprudence, les parties peuvent convenir que la détermination du prix qui constitue un élément déterminant du pacte. Cependant, contrairement a PU rien ne les y oblige ce qui pourrait être un frein futur si le contrat vient à se former. [...]

[...] » Même si l'article 1124 du Code civil définit la promesse unilatérale comme un contrat à part entière, ce texte reste classifié dans un chapitre intitulé « la formation du contrat » et dans une section intitulée « la formation du contrat ». Ce qui laisse supposer que la promesse unilatérale participe à la formation du contrat à venir. C'est sans doute pourquoi on classe cet acte parmi les avant-contrats ou encore parmi les contrats préparatoires aux contrats définitifs. En réalité, la promesse unilatérale est une promesse de contrat ou encore un projet de contrat futur, qui dépend du bénéficiaire pour se muer du contrat définitif. L'avant-contrat ne doit pas être confondu avec une offre de contrat. [...]

[...] Parmi les avant-contrats, il conviendra d'étudier le pacte de préférence ainsi que la promesse unilatérale. Tout d'abord, le pacte de préférence, selon l'article 1123, alinéa 1 du Code civil, « est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ». Autrement dit, le pacte de préférence revient à un vendeur, ici appelé promettant, de promettre qu'en cas de vente, un droit de préférence s'exercera vis-à-vis du bénéficiaire choisit. [...]