Les dispositions légales régissant le bail d'habitation affichent un souci d'équilibre entre les droits et obligations des parties. Le législateur met en œuvre un arsenal de droits et d'obligations respectifs du bailleur et du preneur de l'immeuble d'habitation. Les obligations de l'un correspondent, d'ailleurs le plus souvent, aux droits de l'autre. Ici, nous traiterons uniquement des droits et obligations du preneur.
Cependant depuis la loi du 6 juillet 1989, l'instabilité et l'inflation législative caractérisent le régime des baux d'habitation. Pour ne citer que les principales réformes, les règles concernant la fixation du loyer ont été par deux fois modifiées (loi du 21 juillet 1994 moyenne des indices du coût de la construction et loi du 26 juillet 2005 crée l'indice de référence des loyers). Les notions de droit au logement décent (loi 13 décembre 2000 dite loi SRU) et de droit opposable au logement (loi du 5 mars 2007) ont été créées successivement. De même que l'extension des règles de protection du logement à une famille entendu dans un sens plus large (Loi 15 novembre 1999 partenaire d'un PACS) est une nouveauté.
[...] Les associations de défense des droits du locataire : Les associations de défense de droit des locataires affiliées à une association siégeant à la Commission nationale de concertation peuvent saisir les organismes et services autorisés à délivrer les prestations. Dans quelle mesure le bailleur est-il protégé par un législateur prompt à favoriser le locataire ? Plan I. Etendue des droits du bailleur A. Droits du bailleur accordés par le droit commun du bail B. Droits du bailleur accordés par le régime spécial du bail d'habitation II. Etendue des obligations du bailleur A. Assurer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation B. [...]
[...] Pour protéger son droit de propriété, des obligations ont été définies à l'encontre du locataire. Le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination définie par le contrat (art. 7-b). Il doit en faire usage en bon père de famille (C. civ., art. 1728). La jurisprudence est, néanmoins, relativement libérale. En effet, en cas de substitution d'un usage professionnel à un usage d'habitation, le manquement à l'obligation de respect de la destination des lieux n'est pas nécessairement relevé. [...]
[...] Il est laissé à l'appréciation du bailleur et, le cas échéant, du juge. Ex : Manquement du locataire à ses obligations ; omission (défaut d'assurance), opposition (à des travaux nécessaires), acte juridique (sous-location prohibée) et faits matériels constituant un défaut d'usage paisible souvent source de troubles de jouissances causés aux voisins (tapage tant diurne que nocturne). Cas particulier : Les locaux régulièrement affectés à un usage autre que l'habitation peuvent être temporairement affectés à l'habitation pour une durée n'excédant pas treize ans. [...]
[...] Le bailleur doit remettre à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement (nullité de protection, sans application lorsque le défaut d'information n'a pas de conséquence). En ce qui concerne les cautionnements à durée déterminée, ces mentions n'ont pas à être respectées (CA Paris févr. 1998) En cas de non-paiement (ou d'un retard de paiement), le bailleur peut aussi faire jouer, le cas échéant, une clause pénale ou résolutoire, solliciter la résolution judiciaire du contrat, et réclamer des dommages- intérêts. [...]
[...] Modalités de la reprise : Le bailleur n'a pas à justifier d'un besoin de logement. Il doit seulement indiquer, dans le congé, le motif de la reprise et l'identité du bénéficiaire (n'impose pas de préciser le lien de parenté existant entre le bailleur et ce dernier). Rq : Le bailleur peut même, s'il est propriétaire de plusieurs appartements, choisir librement celui sur lequel il exerce son droit de reprise, sans être obligé de mettre un logement à la disposition du locataire évincé (CA Paris janv. [...]
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