L'article 11 de la loi du 22 juin 1982 « loi Quilliot » avait institué au profit des locataires de locaux d'habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel un droit de préemption en cas de vente du local par le bailleur avec la faculté de substitution à l'acquéreur si ce dernier avait bénéficié de conditions plus avantageuses que celles figurant dans l'offre de vente faite initialement au locataire. Ce dispositif abrogé par la loi du 23 décembre 1986 « Méhaignerie » avait été néanmoins maintenu expressément en vigueur par l'article 22 al3 de cette loi pour les baux en cours à la date de sa publication et soumis aux dispositions transitoires prévues par les articles 20 à 24 de ladite loi. La loi « Mermaz » du 6 juillet 1989 a rétabli ce droit de préemption à titre permanent.
Précisément, pour vendre les locaux libres de toute occupation, le bailleur doit donner congé au locataire, congé qui ne peut être donné qu'au moment du terme du bail, à savoir 6 mois avant l'expiration de celui-ci et qui permet d'éviter sa reconduction tacite. Par application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vendre donné par le propriétaire à son locataire, à l'issue du bail, vaut offre de vente du logement au profit du locataire.
Ce dernier bénéficie ainsi d'un droit de préférence couramment qualifié de droit de préemption : à conditions égales (de prix notamment), le locataire a une priorité sur les autres candidats à l'acquisition du logement.
[...] De même le bailleur ne peut pas faire obligation à un locataire, en cas d'acceptation de l'offre, de consigner à titre d'indemnité d'immobilisation 10% du prix de vente. Enfin, en cas de vente en viager, il a été jugé que le congé doit comporter l'indication de la valeur du bien vendu, donnée essentielle qui permet de fixer le montant du bouquet et de la rente en fonction notamment de l'âge du vendeur. Le congé pour vendre doit contenir une offre de vente portant à peine de nullité sur l'intégralité des lieux loués (tout doit être indiqué ainsi que les locaux annexes). [...]
[...] Le locataire doit seulement se ménager la preuve de son acceptation dans les deux mois de la réception de la LRAR ou de la signification de l'acte d'huissier. De même l'acceptation ne doit être assortie d'aucune restriction de condition autre que celle liée à l'obtention d'un prêt qui doit figurer, le cas échéant, dans la réponse faite au bailleur. Effets : L'acceptation a pour effet de proroger le contrat de location jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. [...]
[...] A défaut de notification, la vente pourra être annulée. Cette notification doit être réalisée au domicile nouveau du locataire s'il l'a communiqué ou, à défaut, à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie ce qui lui permettra d'être au courant de la nouvelle offre de vente s'il a pris soin de faire suivre son courrier. Elle doit également, sous peine de nullité, reproduire les termes des cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. [...]
[...] La loi Mermaz du 6 juillet 1989 a rétabli ce droit de préemption à titre permanent. Précisément, pour vendre les locaux libres de toute occupation, le bailleur doit donner congé au locataire, congé qui ne peut être donné qu'au moment du terme du bail, à savoir 6 mois avant l'expiration de celui-ci et qui permet d'éviter sa reconduction tacite. Par application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vendre donné par le propriétaire à son locataire, à l'issue du bail, vaut offre de vente du logement au profit du locataire. [...]
[...] Si en définitive la vente ne se réalisait pas dans les délais (notamment pour défaut d'obtention d'un prêt par le locataire), l'acceptation de l'offre serait déclarée nulle de plein droit et le locataire serait déchu de tout titre d'occupation. Toutefois, la Cour de cassation y apporte un tempérament lorsque l'obstacle est imputable au bailleur. La réalisation de la vente met fin au contrat de location. L'ancien locataire devient alors propriétaire avec toutes les prérogatives et obligations attachées à la propriété. Il est donc libre de revendre le bien à son gré, même en faisant un profit substantiel. [...]
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