Le locataire d'un local à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dispose de trois droits de préemption qui ont vocation à être mis en œuvre dans des situations très différentes :
- l'un résulte du congé donné par le propriétaire pour vendre le logement (loi 89-462 du 6-7-1989 art 15, II). A défaut de préempter, le locataire perd son droit d'occuper les locaux.
- un autre peut être actionné en cas de vente du logement après division de l'immeuble par lots (Loi 75-1351 du 31-12-1975 art 10). Même s'il ne préempte pas, le locataire conserve son titre locatif.
- le troisième, institué par la loi du 13 juin 2006, a vocation à être mis en œuvre en cas de vente en bloc d'un immeuble de plus de logements.
Il est à noter qu'en cas de vente par lots de plus de 10 logements dans un même immeuble, deux accords collectifs qui combinent les deux premiers droits de préemption s'appliquent. Il s'agit de l'accord collectif en date du 9 juin 1998 qui a été rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999 et de celui en date du 16 mars 2005 qui ont pour but une meilleure information des locataires. Compte tenu du temps qui m'est imparti, je ne traiterai pas ces deux accords. Ce qu'il faut noter, c'est quand ces accords s'appliquent la procédure de la vente après division doit être mise en œuvre avant l'envoi de tout congé pour vendre.
[...] La notification vaut offre de vente au profit du locataire ou de l'occupant de bonne foi. Elle ne vaut que pour le logement occupé par l'intéressé, l'indication du prix et des conditions de vente dans sa totalité et en une seule fois n'étant qu'une information d'ordre économique. L'offre de vente est valable pendant une durée de quatre mois à compter de sa réception. Le locataire peut : -refuser l'offre -accepter l'offre dans le délai de 4 mois précité. L'acte de vente doit alors être réalisé dans un délai de 2 mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur. [...]
[...] À défaut de préempter, le locataire perd son droit d'occuper les locaux. -un autre peut être actionné en cas de vente du logement après division de l'immeuble par lots (Loi 75-1351 du 31-12-1975 art 10). Même s'il ne préempte pas, le locataire conserve son titre locatif -le troisième, institué par la loi du 13 juin 2006, a vocation à être mis en œuvre en cas de vente en bloc d'un immeuble de plus de logements. Il est à noter qu'en cas de vente par lots de plus de 10 logements dans un même immeuble, deux accords collectifs qui combinent les deux premiers droits de préemption s'appliquent. [...]
[...] En cas de décès du locataire ou d'abandon de domicile par lui, le congé devra être adressé à ceux qui peuvent prétendre à la poursuite du bail. En présence de colocataires, le congé doit être adressé à chacun d'eux. Si l'un des colocataires n'en a pas été destinataires, le congé lui est, en principe inopposable. En présence de locataires mariés, le congé doit être notifié par lettre distincte à chacun des époux (Cass, 3e 10/05/1989) sauf si le locataire n'a pas porté à la connaissance du bailleur l'existence de son conjoint. [...]
[...] Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, l'offre de vente doit préciser : -exactement, ou moins de façon déterminable, la part des millièmes de copropriété affectée au lot vendu, afin d'informer le locataire sur ses charges et obligations futures ; -la superficie de la partie privative conformément à loi Carre En dépit des dispositions de l'article 1751 du Code civil, la notification est de plein droit opposable au conjoint du locataire ou de l'occupant de bonne foi si l'existence de celui-ci n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Lorsque le locataire ou l'occupant mineur sous tutelle ou majeur protégé, la notification le concernant lui est personnellement adressée. Sauf en cas de curatelle, la même notification est faite au représentant dudit mineur ou majeur protégé. La notification vaut offre de vente pendant deux mois à compter de sa réception par le locataire ou l'occupant de bonne foi. Pendant ce délai le bailleur ne peut pas retirer son offre. B. [...]
[...] Toutefois, la force majeure ou la cause légitime peut autoriser un dépassement de délai, par exemple en cas de discordance entre la description figurant dans le règlement de copropriété et la réalité des lieux occupés par le locataire. De même, si le défaut de réalisation de la vente incombe au vendeur, celui-ci ne pourrait pas, à notre avis, se prévaloir de l'expiration du délai légal pour refuser de réaliser la vente. Notons que même si l'acceptation est nulle, le titulaire du droit de préemption conserve sa qualité de locataire ou d'occupant de bonne foi. [...]
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