Le Code civil ne comprenait à l'origine, qu'une seule disposition relative à la copropriété des immeubles bâtis. L'article 664 Civ abrogé par une loi du 28 juin 1928 envisageait l'hypothèse de plusieurs personnes étant chacune propriétaire de l'étage d'un immeuble. Le développement de l'urbanisme a rendu nécessaire une intervention législative en 1938 puis 1965. La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a été depuis fréquemment modifiée, dernièrement avec la loi SRU du 13/12/2000.
L'article 1re de la loi dispose que « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ».
De plus le groupement représentant les intérêts des copropriétaires se voit doté de la personnalité morale, ce qui distingue la copropriété de l'indivision et de la mitoyenneté.
La nature juridique de cette forme de propriété collective a été âprement discutée : faut-il dire que chaque copropriétaire jouit d'une propriété individuelle sur sa partie privative alors que les parties communes sont en indivision et que l'indivision constitue l'accessoire de la propriété privée ? Ou faut-il, partant du constat que les parties communes (toits, murs, escaliers, planchers…) sont essentielles et que les parties privatives ne sont qu'un cube d'air, dire que l'immeuble soumis, en son entier, à une propriété collective sui generis ?
En retenant que « les parties communes sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire » (L10 juillet 1965 art. 2 al 2) et que « les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires » (L10 juillet 1965 art. 4), le législateur a opté pour une analyse duale des droits nés de la copropriété.
[...] Le conseil est composé de copropriétaires élus pour une durée maximale de 3 ans, renouvelables. Les membres peuvent être révoqués à tout moment à la majorité absolue des voix des copropriétaires Attributions : Le conseil syndical est un organe relais : il n'a aucune fonction de gestion active de l'immeuble, il prépare les décisions à prendre et veille à leur correcte application, il surveille le syndic. Pour cela, il peut habiliter certains de ses membres à prendre connaissance de tout document détenu par le syndic et relatif à l'administration de l'immeuble et il peut se faire assister de tous les techniciens de son choix. [...]
[...] Le syndicat exerce ces prérogatives par le truchement de ses organes : l'AG des copropriétaires, le conseil syndical et le syndic Responsabilité du syndicat : En contrepartie des pouvoirs qu'il exerce, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes les actions récursoires. Cette disposition s'explique par le souci de désigner à la victime un responsable facilement identifiable. Section l'exercice des droits en copropriété L'exercice des droits en copropriété est marqué par l'ambivalence entre les intérêts collectifs et les intérêts individuels. Les premiers s'expriment par les organes de copropriété (sous-section et les seconds se concrétisent par les droits des copropriétaires (sous-section 2). [...]
[...] - Concernant les locataires, la jurisprudence a pu décider que les dispositions du règlement de copropriété leur étaient opposables et qu'ils pouvaient donc s'en prévaloir ou au contraire s'y conformer. La solution à de tels litiges repose sur l'analyse que l'on retient du règlement de copropriété, contrat ou acte réglementaire de droit privé. II- L'état descriptif : L'établissement d'une copropriété suppose également que soit dressé un état descriptif de division qui pourra, le cas échéant être distinct ou non du règlement de copropriété. [...]
[...] L'assemblée générale des copropriétaires : 1. Importance de l'ordre public : L'AG des copropriétaires a le monopole du pouvoir délibérant. L'article 17 de la loi dispose que les décisions du syndicat sont prises en AG des copropriétaires C'est donc l'assemblée et elle seule qui arrête les décisions que devront respecter les organes du syndicat. Les règles de fonctionnement sont strictement encadrées par la loi de sorte que serait nulle la décision arrêtée hors de l'assemblée, alors même que tous les copropriétaires seraient d'accord. [...]
[...] Une seconde atténuation résulte de la destination de l'immeuble ou du règlement de copropriété. Ainsi, les clauses d'habitation bourgeoise prohibent l'exercice dans les parties communes des professions commerciales ou industrielles. De même, certains règlements de copropriété posent des clauses de non-concurrence afin d'éviter que des activités identiques ne se développent dans le même immeuble. La annule ces clauses de non-concurrence en faisant valoir qu'elles imposent aux copropriétaires une restriction à leurs droits étrangère à la destination de l'immeuble. Enfin, le copropriétaire ne peut changer unilatéralement la destination initiale de sa partie privative : ainsi, il ne saurait par exemple, aménager une chambre supplémentaire dans ce qui est à l'origine un casier à skis. [...]
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