La période d'élaboration d'une convention est donc souvent jalonnée d'actes juridiques divers, destinés à consacrer la progression des accords et à garantir la sécurité des contractants. C'est pourquoi dans le domaine des ventes immobilières, le législateur a mis en place la pratique des avant-contrats afin de prendre des renseignements sur la vente prévue et de protéger le « consommateur » immobilier.
Dans le cadre des ventes d'immeubles à construire, l'article 11 de la Loi du 03 janvier 1967 prévoit que ces ventes doivent être précédées d'un avant-contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué sur un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver un immeuble ou une partie d'immeuble au réservataire.
Le domaine d'application de cette réglementation suppose donc la réunion de trois conditions : d'abord le contrat doit avoir pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ; l'immeuble doit être à usage d'habitation ou mixte et il faut surtout que le contrat stipule des dépôts ou des versements avant l'achèvement de l'immeuble, une protection renforcée ne s'imposant que si l'acquéreur se sépare de son argent avant l'achèvement de l'immeuble.
Cependant la qualification qui va être donnée à l'avant contrat souscrit par les parties va revêtir une importance particulière dans la vente d'immeuble à construire, qualification qui va surtout dépendre du moment auquel il va être conclu, c'est-à-dire avant ou après la mise en forme définitive du projet, les conséquences étant en effet différentes selon la qualification retenue.
[...] Le contenu de la convention et la nature juridique en ressortant Le contrat préliminaire peut être établi lorsque le promoteur est résolu à réaliser l'opération de construction, lorsque l'immeuble et le prix sont parfaitement définis. Les constructeurs vendeurs pour attirer leurs clients ont tendance, dans ces conventions, à aller bien au-delà du contenu minimal du contrat légal unitaire. Et ainsi, à prendre des engagements précis et définitifs. Le contrat préliminaire détermine dans ce cas avec précision les conditions de la vente projetée. [...]
[...] En effet, le constructeur garde le pouvoir de renoncer à son projet ou de le modifier ce qu'il ne pourrait faire s'il s'agissait d'une promesse de vente où il serait contraint de vendre. D'autre part, la Loi protège le réservataire en ce qu'il ne s'est nullement engagé à acheter l'immeuble réservé, il est libre, jusqu'au bout, de sa décision, quitte à perdre si son refus ne se fonde pas sur un motif légitime, son dépôt de garantie. Cette liberté est absolue. De plus, en l'absence de détermination suffisante de la chose et du prix, le contrat de réservation ne peut constituer une promesse de vente. [...]
[...] En fait, on s'aperçoit que le régime juridique dérive de la nature, elle- même étant objet de controverses. Il convient donc, après l'étude de la structure et de la mise en œuvre de ce contrat de décrypter la nature de cette convention Structure et mise en œuvre du contrat L'originalité de la structure du contrat préliminaire de réservation tient dans un premier temps à l'économie de la convention. Avant la mise au point définitive du projet aucun engagement ferme ne peut être pris, les conditions de la construction envisagée ne sont pas encore précisément connues. [...]
[...] n°174, p.115 - Cass.3ème Chambre Civile 26 juin 1996 Bull.civ. n°165, p - Cass.3ème Chambre Civile 15 décembre 1993 : Bull. civ. 174, p. 115.Cette jurisprudence a été confirmée par Cass. 3e civ juin 1996 (Bull. civ. 165, p. [...]
[...] Le contrat préliminaire de réservation est donc la seule dérogation possible au régime renforcé de la Loi du 03 janvier 1967. Ainsi, l'article 11 dispose qu' est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente En secteur libre, en revanche, les contrats préliminaires à la vente ne sont pas réglementés. Il ne paraît pas interdit de faire précéder d'un contrat préliminaire une vente à conclure après achèvement Toutefois, le versement d'un dépôt de garantie avant l'achèvement des travaux peut impliquer la protection légale des articles 6 et suivants de la loi du 03 janvier 1967. [...]
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