Conséquences, non-respect de la promesse de vente, Code civil, obligations mises à la charge des parties, sanctions
Quand il est question de promesse de contrat, en réalité il s'agit d'un « contrat de promesse de contrat ». Le terme est, certes, barbare, mais la promesse de vente est bel et bien un avant-contrat, qui peut être unilatéral ou synallagmatique. La promesse sera unilatérale si seulement l'une des parties, le promettant, s'engage à vendre son bien. On parle de promesse unilatérale de vente lorsque dans ce contrat, le propriétaire de la chose s'engage à vendre un bien au bénéficiaire, qui a la possibilité de manifester sa volonté d'acquérir ce bien pendant un délai fixé préalablement ; le délai d'option. Au cours de ce délai, le bénéficiaire peut se rétracter sans avoir à se justifier. En contrepartie, il aura (dans la plupart des cas) versé au promettant un acompte (souvent 10 % du prix de vente du bien) : l'indemnité d'immobilisation. Le délai d'option est généralement de 3 mois, mais il n'y a pas de règle écrite quant à ce délai dans les Codes. La promesse est, en revanche, synallagmatique, quand les deux parties s'engagent réciproquement à conclure un contrat de vente. Pour les deux formes de promesse, le transfert définitif de propriété sera concrétisé ensuite par acte notarié. Le but des avant-contrats de vente est le même, quel que soit leur type : la conclusion du contrat de vente définitif. Malgré leur caractère temporaire et une absence de formalisme en principe, ces promesses de vente sont pour autant accompagnées d'autant de sanctions et obligations. Le législateur a en effet organisé les sanctions des violations du contrat de promesse de différentes manières.
[...] Alors que l'indemnité d'immobilisation ne permet pas de revenir sur son engagement. La différence est donc très claire aujourd'hui, mais ce n'était pas forcément le cas auparavant. Une partie de la jurisprudence a déjà qualifié certaines indemnités d'immobilisation de dédits. La sanction peut enfin se définir comme une clause pénale s'il n'était pas prévu que le bénéficiaire puisse revenir sur son engagement et si ladite clause a pour but de sanctionner la non-exécution du contrat. La clause pénale renvoie à la fixation conventionnelle et forfaitaire de dommages et intérêts dus par le débiteur qui n'a pas ou mal exécuté son obligation contractuelle. [...]
[...] Concernant les promesses synallagmatiques de vente, les parties peuvent prévoir que le bénéficiaire verse dès la signature de la promesse une somme d'argent au vendeur (cas de la clause de dédit). Elle s'imputera au prix de vente si la vente a lieu, sinon elle reste acquise au vendeur. Si un dédit est prévu dans le contrat, chaque partie a la possibilité de revenir à son engagement. Soit la partie perd les arrhes qu'elle a versées à l'autre, soit elle rembourse le double des arrhes qu'elle a reçues. La faculté de se dédire est payante. [...]
[...] Le législateur a en effet organisé les sanctions des violations du contrat de promesse de différentes manières. En l'espèce, l'intérêt est de savoir si, en cas de non-respect par une partie de la promesse de vente, les conséquences prévues par la loi sont vraiment efficaces et effectives, ainsi que les conditions nécessaires à la mise en place de sanctions. C'est en nuançant, tout d'abord, la relative absence de formalisme dans les promesses de vente par les obligations mises à la charge des parties puis en s'intéressant aux conséquences du non-respect de la promesse de vente en tant que sanctions tant en nature que pécuniaires qu'il sera possible de répondre aux questionnements préalablement évoqués. [...]
[...] La jurisprudence distingue donc deux périodes distinctes : la rétractation avant et après la levée de l'option. Avant la levée de l'option, les juges considèrent que l'obligation du promettant est une obligation de faire. Donc s'il se rétracte il ne pourra être tenu qu'à des dommages et intérêts. C'est l'idée selon laquelle on ne peut pas contraindre le promettant à vendre La doctrine a adressé un reproche majeur à cette jurisprudence : celui de confondre la force obligatoire du contrat avec l'inexécution d'une obligation contractuelle Il serait en effet logique de considérer que le promettant qui se rétracte viole la force obligatoire de la promesse de vente. [...]
[...] Au cours de ce délai, le bénéficiaire peut se rétracter sans avoir à se justifier. En contrepartie, il aura (dans la plupart des cas) versé au promettant un acompte (souvent du prix de vente du bien) : l'indemnité d'immobilisation. Le délai d'option est généralement de 3 mois, mais il n'y a pas de règle écrite quant à ce délai dans les Codes. La promesse est, en revanche, synallagmatique, quand les deux parties s'engagent réciproquement à conclure un contrat de vente. [...]
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