« Mieux vaut mille refus qu'une promesse non tenue. » Ce proverbe révèle bien le caractère sacré que notre société confère aux promesses, car celles-ci ont le propre, si elles ne sont pas tenues, de causer de cruelles désillusions à ceux qui y croyaient. Cette idée trouve à s'appliquer dans le domaine juridique des promesses de vente et malheureusement on s'aperçoit que dans celui-ci comme ailleurs, il arrive que « certaines personnes fassent des promesses pour le seul plaisir de ne pas les tenir » (William Hazlitt).
La promesse de vente est un avant-contrat, qui a pour but de préparer la formation du contrat de vente. Elle peut être unilatérale [lorsque le promettant s'engage à vendre un bien au bénéficiaire, si celui-ci lève l'option] ou elle peut être synallagmatique [lorsque les deux parties s'engagent à conclure un contrat de vente].
Ne pas respecter une convention, c'est agir contrairement à ce qu'elle prévoit. Cela revient donc, si l'on est partie à cette convention, à ne pas exécuter son obligation contractuelle. Pour les tiers au contrat, cela revient à agir contrairement à un fait juridique, les conventions étant opposables aux tiers. Par conséquent, le non-respect d'une promesse de vente consiste pour les parties à refuser de conclure le contrat de vente, ainsi la partie qui s'était engagée à vendre ne veut plus vendre, et/ou la partie qui s'était engagée à acheter ne veut plus acheter. Pour un tiers au contrat, ne pas respecter une promesse de vente consiste à conclure une vente portant sur le bien qui faisait l'objet de ce contrat de promesse.
[...] Cette solution s'oppose aussi au principe d'irrévocabilité unilatérale du contrat, posé à l'article 1134 alinéa 2 du Code civil, selon lequel un contractant ne peut décider seul de mettre fin à un contrat. Enfin, cette jurisprudence vient anéantir l'intérêt et l'originalité des promesses de vente en leur retirant toute sécurité juridique. L'exécution forcée en nature des promesses synallagmatiques de vente ne valant pas venteuse n'est pas non plus admise par la jurisprudence, mais cela est plus justifiable. En effet comme nous l'avons vu précédemment, il manque un élément essentiel au consentement des parties, qui ne sont donc pas complètes voire n'y a-t-il qu'un simple projet de vente. [...]
[...] Dommages et intérêts dont la portée punitive et dissuasive est très relative. Mais alors, on peut se demander quel est l'intérêt de conclure une promesse unilatérale de vente, prévoyant un délai pour lever l'option, si le promettant peut se rétracter à tout moment ? L'intérêt juridique étant difficile à justifier, il semble que l'intérêt soit essentiellement pratique : ainsi, la conclusion d'une promesse de vente laisse au notaire le temps de réunir les documents, toujours plus nombreux, nécessaires à la rédaction de l'acte de vente, tout en s'assurant qu'en cas de désistement d'un contractant, partie lésée et notaire seront indemnisés. [...]
[...] Pour un tiers au contrat, ne pas respecter une promesse de vente consiste à conclure une vente portant sur le bien qui faisait l'objet de ce contrat de promesse. La vente étant parfaite, aux termes de l'article 1583 du Code civil, dès lors qu'il y a accord sur la chose ou le prix, on peut s'interroger sur la nécessité de recourir à un avant contrat. Les promesses de vente ont en fait été développées par la pratique notariale, afin de lier les parties pendant tout le processus d'obtention des formalités administratives et de rédaction de l'acte authentique. [...]
[...] C'est en ce sens que l'on peut parler de demi-consentement à la vente, ainsi que l'énonce Daniel Mainguy. Cette solution jurisprudentielle a été approuvée par quelques auteurs tels que Daniel Mainguy et Muriel Fabre-Magnan, notamment parce qu'elle est favorable à la liberté contractuelle, au sens où, en permettant au contractant de retirer son consentement, elle ne va pas l'encontre de sa volonté. Cette solution jurisprudentielle a cependant été vivement critiquée par la doctrine majoritaire, et notamment par l'avant-projet de réforme du droit des obligations ou avant-projet Catala. [...]
[...] La Cour de cassation retient que la rétractation du promettant avant la levée d'option empêche la rencontre des volontés, par conséquent le contrat n'est pas formé et donc l'exécution forcée en nature de la vente est impossible. La jurisprudence admet cependant l'allocation de dommages et intérêts au bénéficiaire lésé. A la lecture de ces décisions, il apparait clair que la Cour de cassation estime que le consentement du promettant au jour du contrat de promesse n'est pas un consentement définitif, ce qui était et est toujours la conception doctrinale classique depuis l'article de Boyer paru en 1949 sur les promesses synallagmatiques de vente. [...]
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