Le régime des baux d'habitation, parce qu'il touche au droit au logement, est soumis à des dispositions dérogatoires au contrat de louage de chose du Code civil. En effet, les baux d'habitation sont régis par la loi du 6 juillet 1989 et de ses textes subséquents.
Ces dispositions, parce qu'elles encadrent le secteur protégé du logement sont d'ordre public et revêtent le statut de loi de police dans l'ordre international car la protection du locataire entre dans une politique de protection sociale.
En principe, le bail d'habitation, lorsqu'il n'est pas conclu en meublé dont le régime n'est pas soumis à ces dispositions d'ordre public, est conclu pour une durée de trois ans ou de six ans selon que le bailleur soit respectivement une personne physique ou morale.
Contrairement au droit commun du contrat de louage de chose, le bail d'habitation ne cesse pas de plein droit à l'expiration du terme fixé, il se reconduit de plein droit ou est renouvelé pour une nouvelle période de trois ou six ans.
Cette reconduction n'est cependant pas absolue et le bailleur dispose de la possibilité d'y mettre fin par voie de congé, lequel ne peut être délivré qu'à la fin de bail, aucun congé en cours de bail n'étant possible. Cette possibilité est étroitement encadrée par le droit positif, lequel prévoit des motifs limitativement énumérés par la loi c'est-à-dire pour vendre, pour habiter et pour un « motif légitime et sérieux ».
Nous nous limiterons ici à exposer le non-renouvellement comme cause mettant fin au bail, lequel non-renouvellement étant matérialisé par la délivrance d'un congé. En effet, la loi de 1989 impose au bailleur l'obligation de motiver le congé, qui, pratiquement, confère au locataire un véritable droit au renouvellement.
[...] La sanction encourue en cas de non-respect de ces conditions de forme est la nullité, à la demande du locataire qui doit alors justifier d'un préjudice. Enfin, le congé ne doit pas être la manifestation d'une intention frauduleuse de la part du bailleur. À ce sujet, le juge n'exerce pas de contrôle a priori de la sincérité du congé. Par exemple, n'est pas de nature à démonter la fraude du bailleur le fait qu'il dispose d'autres biens immobiliers permettant de reloger un membre de sa famille, le juge n'a pas à apprécier l'opportunité du congé. Cependant, le juge exerce un contrôle a posteriori. [...]
[...] Pour le bailleur ces conditions sont alternatives. Dans l'hypothèse où la propriété du logement est détenue en indivision, il est nécessaire que tous les indivisaires remplissent l'une de ces conditions, mais cette solution est critiquée par la doctrine et n'est pas retenue par l'ensemble des juridictions, estimant qu'il suffit que l'un des co-indivisaires remplisse l'une de ces conditions. Conditions de forme du congé pour vendre Le congé pour vendre doit être délivré par le bailleur au plus tard six mois avant l'expiration du bail. [...]
[...] L'article 15-I nous enseigne qu'à peine de nullité, le congé doit contenir le motif allégué de telle sorte que le locataire puisse avoir une connaissance suffisamment précise et circonstanciée des griefs invoqués à son encontre. Il ne peut être délivré par un bailleur ayant formé une demande d'augmentation de loyer pour l'échéance du bail. Nous l'avons vu, certaines personnes remplissant des conditions d'âge et de ressources sont protégées plus strictement en matière de congé pour vendre et de reprise. Si cette particularité se comprend en cette matière, elle l'est beaucoup moins dans le cas du congé pour motif légitime et sérieux. [...]
[...] II Les conditions de la reprise du logement Condition de fond de la reprise La reprise du logement par le bailleur est encadrée par l'article 15-I alinéa 1er de la loi de 1989. Le texte énonce que le congé peut être motivé lorsque le bailleur souhaite reprendre le logement. La doctrine s'accorde pour comprendre cette reprise comme emportant un souhait d'habiter le bien loué. Cette faculté de reprise est réservée au bailleur personne physique, car en principe, le bailleur doit habiter lui-même le logement repris, une personne morale ne pouvant par elle-même remplir cette condition. Une extension est cependant admise pour les sociétés familiales constituées entre parents jusqu'au quatrième degré. [...]
[...] Le locataire pourrait ainsi opposer au bailleur, outre un prix excessif délibéré, le fait que le bailleur n'effectue pas les recherches attendues d'une personne souhaitant vendre un bien. La fraude est sanctionnée par la nullité du congé en tant qu'offre de vente. Le locataire pourrait ainsi rester dans le logement ou les réintégrer s'il les avait quittés ou encore demander des dommages et intérêts. Le congé pour vendre, s'analysant comme une offre de vente, est un acte de disposition. S'applique alors toutes les dispositions du Code civil sur le régime de la capacité. [...]
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