Commentaire de l'article 1124 du Code Civil, contrat de vente, article 1124 du Code civil, promesse synallagmatique de vente, constitution d'une vente, promesse unilatérale d'achat, droit d'opter, nullité d'un contrat, contrat litigieux
La vente, acte habituel de notre quotidien, s'interprète communément comme l'intention de donner de l'argent et acquérir une chose en retour. Cette vision primaire pourrait sembler d'une certaine banalité, au point où il n'y aurait nul besoin d'en fixer les fondements toutefois, la vente n'en reste pas moins délaissée par le droit qui en fixe son régime. À ce titre, la vente apparaît comme un contrat immédiat et spontané. Or malgré les apparences, la vente peut s'avérer être un long voire laborieux processus entremêlé de diverses procédures. En effet, la vente peut s'accompagner d'une phase précontractuelle, c'est-à-dire comme son nom l'indique, de négociations et d'actes qui pourront être passés avant même la conclusion du contrat.
[...] Si l'article 1124 permet d'éclaircir la notion de promesse unilatérale, il demeure essentiel puisqu'il vient consacrer le droit d'option à l'égard du bénéficiaire. L'importance du consentement du bénéficiaire, la consécration du droit d'opter Ce même article dispose que la promesse unilatérale se forme avec « le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. » À travers cette disposition, le législateur admet que malgré que les parties ont exprimé leurs volontés de contracter et que les éléments essentiels sont réunis, encore faut-il pour que le contrat soit définitif que le bénéficiaire « lève l'option ». [...]
[...] Cette consécration de la promesse unilatérale en tant que contrat n'a par ailleurs pas fait l'unanimité dans la doctrine. Certains auteurs avaient une vision stricte de la vente, c'est par exemple le cas de J.M Mousseron qui évoque la vente comme un « coup de foudre contractuel » et jusque-là, le Code civil ignorait que la formation d'un contrat de vente pouvait comprendre plusieurs étapes et actes avant sa conclusion définitive. Toutefois, la définition donnée n'est qu'une reprise de celle admise par la jurisprudence. [...]
[...] La sanction de la nullité du contrat en cas de violation de la promesse unilatérale L'alinéa 3 de l'article 1124 rappelle que « Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. » À ce titre, cette disposition traite l'hypothèse très fréquente où sans pour autant révoquer la promesse, le promettant conclut directement le contrat avec un tiers. Il est fréquent que les parties prévoient des clauses interdisant le promettant de conclure le contrat relatif à l'immeuble, objet de la promesse. En leur absence, le législateur permet donc de pallier la violation de la promesse à travers ce nouvel article. Cette nullité étant expressément prévue par le législateur, il convient de dire que cette disposition ne permet pas pour le bénéficiaire de remettre en cause la responsabilité du promettant et du tiers complice. [...]
[...] En pratique, les promesses unilatérales sont assez fréquentes et surtout dans le domaine immobilier. L'article 1124 précise que du temps est laissé au bénéficiaire pour opter, en effet, il existe un délai pour opter, pour décider de lever ou de ne pas lever l'option et ce délai va être librement convenus entre les parties. Mais il peut arriver que ce terme ne soit pas prévu par les parties et peu donc apparaître incertain. Dans ce cas, la pratique a admis que l'option est prescrite au bout de 5 ans. [...]
[...] En effet, sous quelles conditions et composantes, la promesse unilatérale de contrat pourra-t-elle se former ? Il convient ainsi de s'étendre sur les apports et les consécrations apportées par l'ordonnance de 2016 au travers cet article. Ainsi au regard de ces nouvelles dispositions, cela nécessite de s'étendre dans un premier temps quant à la consécration de la promesse unilatérale, en tant que contrat créateur d'une option pour son bénéficiaire De plus, l'ordonnance de 2016, toujours dans un souci de lisibilité et de simplification, n'en oublie pas également de relever les effets de cette promesse unilatérale (II). [...]
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