L'article 6 de la loi de 1989 consacre la possibilité pour les parties au contrat de bail de déroger à l'obligation "de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparations", en introduisant une clause dans le contrat de bail. Cette clause "expresse" permet alors de limiter de façon temporaire, l'obligation de délivrance du propriétaire étant donné que ce sera désormais au preneur d'exécuter les travaux nécessaires à la décence du logement, en contrepartie de quoi le montant du loyer sera momentanément diminué. Cette clause, aujourd'hui très répandue dans les contrats de bail, aménage ainsi les obligations des parties au contrat, mais a pour principal effet de les alléger.
Dans cette étude nous nous intéresserons seulement à cette clause à l'égard des obligations d'entretien et de délivrance du bailleur pour ainsi se demander en quoi consiste réellement cette clause travaux. Quelles sont ses caractéristiques ? Cette clause peut-elle remettre en cause les obligations de délivrance et d'entretien du bailleur ? Connait-elle des limites ou constitue-t-elle un danger quant à la protection actuelle des locataires ?
[...] de la loi de 1989 selon laquelle les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera La stipulation doit donc être présente de manière écrite dans le contrat de bail lui-même et elle doit également être exempte de toute ambigüité. En effet les parties doivent prévoir de façon claire la portée de l'allégement de leurs obligations c'est-à-dire qu'elles doivent avoir expressément prévu les modalités d'exécution de la clause, à défaut de quoi la clause pourra être déclarée nulle. [...]
[...] Ces deux articles 1719 et 1720, dans leurs alinéas font par ailleurs référence à une autre obligation du bailleur qui est l'obligation d'entretien. Cette dernière consiste alors pour le bailleur d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et «d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives Le bailleur devra alors effectuer les réparations dues à l'usure normale de la chose louée, mais aussi aux réparations non locatives. [...]
[...] Implicitement, se dégage dans un premier temps une obligation de délivrance à la charge du bailleur. Cette obligation consiste alors pour le bailleur à mettre à disposition le bien loué en bon état de réparation et d'usage au bénéfice du locataire pour ainsi permettre à ce dernier de pouvoir jouir de la chose. Par ailleurs, on en déduit de cette définition qu'une obligation de payer le loyer est attribuée au preneur. Cependant, il existe d'autres obligations à la charge du propriétaire du bien loué notamment une obligation d'entretien. [...]
[...] Ainsi, il s'agit de dire que malgré l'introduction d'une clause travaux aménageant l'obligation de délivrance, le locateur peut délivrer la chose en l'état mais ne peut cependant s'affranchir totalement de son obligation de délivrer les lieux loués au preneur. Cette limite s'explique alors par le fait que l'allégement ne doit pas conduire à la disparition d'une obligation de délivrance pour le bailleur cette obligation étant l'obligation principale du contrat de bail. En d'autres termes, la clause travaux ne doit pas porter atteinte à l'essence même du contrat de bail et ne doit pas ruiner l'économie de l'opération (chambre des requêtes du 19 janvier 1863). [...]
[...] La clause travaux déroge alors à l'article 1755 du code civil. Cette possibilité d'introduire une clause travaux, consacrée par un arrêt de la troisième chambre civil du 7 février 1978, a alors la même conséquence qu'en matière d'obligation de délivrance, car elle permet d'alléger considérablement les obligations du bailleur. Cet allégement a alors pour conséquence d'imposer un formalisme accru à la clause travaux étant donné que ce premier porte sur des obligations essentielles du bailleur dans le contrat de bail. [...]
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