Dans le contrat de bail, parmi les multiples obligations à la charge du bailleur, figure donc depuis la loi de 1989, celle de remettre au locataire un logement décent. Cependant, cette obligation du bailleur peut être conventionnellement « momentanément limitée ». En effet, l'article 6-a de la loi du 6 juillet 1989 dispose après avoir posé le principe d'une délivrance du logement en bon état de réparation que « toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (...) ». On constate donc que le législateur a prévu la possibilité pour les parties d'insérer au contrat de bail une clause limitant momentanément les obligations réciproques des parties : la « clause-travaux ».
Concrètement, celle-ci permet de déroger à l'obligation de délivrance pesant sur le propriétaire (le bailleur) puisque c'est le locataire qui va exécuter les travaux nécessaires à la décence du logement, en contrepartie de quoi le montant du loyer sera momentanément diminué. Nous nous attacherons donc à en étudier les effets entre les parties. Dans un premier temps, nous verrons comment cette clause limite les obligations réciproques des parties pendant une durée définie (I), puis comment cette clause rigoureusement encadrée afin d'empêcher toute demande en exception d'inexécution (II).
[...] On peut donc penser que cette disposition de la loi de 1989 s'inscrit elle aussi dans l‘inspiration sociale qui caractérise cette loi. Sans dire qu'elle favorise clairement le locataire, elle facilite l' embellissement de son quotidien. Le propriétaire y est aussi gagnant puisqu'il se dédouane de travaux qui finalement ajoutent de la valeur à son bien. [...]
[...] En effet, dans ces situations, la jurisprudence est très rigoureuse afin de faire face aux éventuels abus. La clause-travaux apparaît alors comme un engagement important de la part des deux parties, engagement auquel elles ne sauraient manquer. On peut imaginer une autre hypothèse, où le locataire après s'être engagé à effectuer des travaux ne le fait pas. Dans ce cas, le propriétaire ne pourra demander le loyer initial au locataire. Mais il pourra vraisemblablement obtenir l‘exécution forcée de l'engagement à effectuer des travaux. [...]
[...] Le locataire paie le propriétaire en assumant le coût de travaux dont la charge aurait normalement dû peser sur lui. Une fois la compensation entre le coût des travaux et les loyers opérée, le contrat retrouve son loyer de base sans que cela constitue une augmentation de loyer au sens de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989. On mesure par là que l'obligation de payer n'a, en fait, jamais disparu et que seules ses modalités d'exécution ont été modifiées : on passe d'un loyer en numéraire à un loyer sous une forme plus matérielle. [...]
[...] Par conséquent, le bailleur se décharge de travaux non essentiels pour le bon état du logement mais qui le seront pour la décence de ce même logement. Il s'en décharge, c'est donc ensuite au preneur de les effectuer lui-même ou de les faire effectuer. En contrepartie, le bailleur consent une diminution temporaire du montant du loyer. B - La limitation de l'obligation de payer le loyer pesant sur le locataire En vertu de la clause-travaux le locataire consent, lors de la signature du bail, à réaliser quelques travaux dont le montant viendra s'imputer sur les premiers loyers. [...]
[...] En pratique, cette clause-travaux semble présenter un certain nombre d'intérêts. En effet, dès lors que le bail porte sur un logement qui est pour le locataire son habitation principale, on comprendra aisément que celui-ci soit prêt à effectuer les travaux nécessaires à l'amélioration de son lieu de vie et donc de son quotidien. On peut se douter d'une situation assez fréquente en pratique où le nouveau locataire est prêt à refaire la peinture ou changer les tapisseries du logement en contrepartie d'une baisse temporaire du loyer. [...]
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