La clause de substitution dans les avant-contrats

Extraits

[...] Si l'analyse de la stipulation pour autrui était maintenue, il est certain qu'il appartiendrait au promettant de faire bénéficier le substitué du délai de réflexion. En effet, la promesse n'aura jamais transité par le patrimoine du substituant. On risque alors d'aboutir à des solutions totalement irréalistes. Du fait de l'existence d'une stipulation pour autrui, la promesse sera réputée ne jamais avoir transitée par le patrimoine du substituant. Le candidat acquéreur doit bénéficier d'un délai de réflexion. Mais si le substitué se rétracte, on devra alors nécessairement considérer que la promesse est caduque. [...]

[...] En tout état de cause, si le substitué n'obtient pas le financement escompté, il ne pourra acquérir l'immeuble objet de la promesse. En ce cas, le substitué, qui reste le plus souvent tenu solidairement, devra acquérir le bien, faute pour lui de perdre son indemnité d'immobilisation. Pour apprécier le bien-fondé des solutions dégagées par la cour de cassation, il faut analyser la nature juridique de la faculté de substitution. Pour certains auteurs, les solutions apparaissent tout à fait fondées, car par le jeu de la clause de substitution, il n'existerait aucun effet translatif du bénéficiaire de l'option au tiers substitué. [...]

[...] Utilisant la même argumentation, la cour de cassation a également écarté l'application de l'art 1690 en indiquant que le fait pour les bénéficiaires d'une promesse de vente de se substituer un tiers ne constitue pas une cession de créances et n'emporte pas d'obligation d'accomplir les formalités prévues à l'art 1690 (Civ.3, 1er avril 1987 ; 13 juillet 1999). Ce rejet de la qualification de cession produit plusieurs conséquences pratiques. D'abord, pour que la vente se forme, il suffit que le bénéficiaire substitué lève l'option, et ce même si la substitution n'a pas été signifiée au promettant. [...]

[...] En réalité, la clause de substitution en tant que telle n'est possible que dans le cadre d'une promesse unilatérale. Lorsque l'on envisage la substitution dans une promesse synallagmatique de vente, il s'agira en réalité d'une cession de contrat. Fréquemment les contrats de promesses contiennent une clause permettant au bénéficiaire de se substituer, en général à titre onéreux, à une autre personne de son choix, dans ses rapports avec le promettant. Cette personne deviendra alors titulaire du droit d'option avec toutes les conséquences que cela produit. [...]

[...] Ce refus d'analyser la clause de substitution en une cession de contrat produit aussi certains effets sur l'indemnité d'immobilisation. En cas d'exercice de la faculté de substitution, puisque le substitué devient titulaire de l'option, il faut déterminer le sort de cette indemnité souscrite par le substituant, lorsque l'option n'est pas levée. Si la substitution avait été analysée en une cession de contrat, le substitué aurait dû assumer l'ensemble des obligations du substituant. Puisque cette analyse a été condamnée par la jurisprudence, le bénéficiaire substituant ne sera pas libéré sauf accord en sens contraire des parties. [...]