La clause résolutoire dans le bail d’habitation

Extraits

[...] La clause résolutoire dans le bail d'habitation Le bail à usage d'habitation est le reflet de l'influence croissante des droits fondamentaux de la personne sur le droit des contrats, dans ses deux dimensions. Par son objet, qui est d'offrir au locataire un cadre de vie, il est particulièrement perméable aux droits fondamentaux reconnus à tout être humain. La loi et la jurisprudence y sanctionnent donc les discriminations, les stipulations ou les comportements portant atteinte à la vie privée ou familiale du locataire. [...]

[...] C'est donc là toute la difficulté du droit qui doit concilier à la fois les intérêts du bailleur, mais aussi prendre en compte la personne en tant qu'être humain. La haute cour admet d'ailleurs elle- même dans rapport sur La protection du locataire de locaux à usage d'habitation un difficile équilibre entre droits et obligations respectifs du locataire et du bailleur ainsi qu'entre le droit de propriété et le droit au logement par M. Bernard Toitot, conseiller à la Cour de cassation). [...]

[...] En principe cette clause est soumise au principe de l'autonomie de la volonté sauf législation particulière. Finalement cela vient renforcer la sécurité juridique du contrat puisque tout risque d'interprétation, tout risque de casuistique disparaissent En revanche on sent bien que la solution pour la partie en générale la plus faible c'est-à-dire le preneur n'est pas avantageuse. Il semble qu'il ne pourra être protégé correctement si le juge est totalement absent des débats. Il est donc clairement établi que la possibilité d'insérer de telles clauses dans le contrat va venir avantager le bailleur qui va pouvoir sécuriser son patrimoine. [...]

[...] Il est donc extrêmement intéressant d'étudier la clause résolutoire dans le bail d'habitation. Finalement la clause résolutoire est là pour assurer au bailleur une certaine protection, une certaine assurance au cas où le preneur ne remplirait pas ses obligations contractuelles. Or on sait que les droits du preneur à un bail d'habitation ont ces dernières années tendance à s'accroître, et ce au détriment du bailleur. Ainsi, vont venir se télescoper frontalement les droits du bailleur et ceux du preneur. Et le législateur va devoir trouver des solutions pour à la fois assurer au bailleur une certaine sécurité sur l'immeuble qu'il décide de louer. [...]

[...] Il y a donc une sorte de compromis qui a été recherché par le législateur. Compromis juridique certes, mais au-delà du droit un compromis sans aucun doute social . II/Une efficacité limitée par le législateur : la volonté de protéger le preneur La clause résolutoire ainsi que ses effets vont être en réalité extrêmement encadrés ceci dans l'objectif de protéger preneur à un bail d'habitation Une clause aux effets limités Selon les termes mêmes de l'article 1741 du Code civil : Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements De ce fondement légal, il apparaît que le manquement d'un preneur à bail dans le paiement de ses loyers ouvre la possibilité au bailleur de faire résilier le contrat de bail. [...]