Le droit civil français encadre de plus en plus les ventes et soumet à ce titre les vendeurs à de nombreuses obligations. Et parmi ces obligations on trouve des garanties que le vendeur doit offrir à l'acheteur comme par exemple la garantie des vices cachés.
L'article 1641 du code civil dispose alors que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix ».
Le vendeur est ainsi tenu de garantir les vices cachés de la chose qui en empêchent l'usage ou l'affectent à un degré tel que l'acquéreur n'en aurait pas fait l'acquisition. Ce n'est plus la possession paisible, mais le bon usage de la chose vendue qui devient l'objet de la garantie.
Cette garantie posée par l'article 1641 du code civil repose sur trois conditions de mise en œuvre. Tout d'abord, il faut l'existence d'un vice rédhibitoire, l'existence de ce défaut s'apprécie alors par rapport à l'usage normal de la chose. Par ailleurs, il doit être grave au point de rendre la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine ou en diminuer tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l'avait connu. De plus, le vice doit être antérieur à la vente. Et enfin et surtout, le vice doit être caché c'est-à-dire que le défaut ne pouvait pas être décelé par l'acheteur compte tenu de la nature de la chose vendue et l'acheteur ne devait pas en avoir connaissance au moment de la vente. En effet, si le vendeur informe l'acheteur d'un défaut, le défaut n'est plus caché. Le problème s'est posé dans un arrêt de la première chambre civile du 30 janvier 2008.
En l'espèce, un immeuble à usage d'habitation partiellement dégradé par les termites a été vendu à un couple d'acquéreur, par acte authentique le 18 juillet 2002. Dans cet acte de vente les époux déclaraient avoir pris connaissance de l'état de l'immeuble, tandis que les venderesses déclaraient pour leur part avoir traité et enlevé tous les éléments porteurs de dégradations. Or les époux ayant constaté la présence de termite après la vente, requièrent auprès du juge des référés une expertise et assignent les vendeurs en réparation sur le fondement de la garantie des vices cachés. La Cour d'appel de Bordeaux par un arrêt du 24 octobre 2006 considère que les acheteurs avaient connaissance du défaut et rejette leur demande en garantie des vices cachés ainsi que leur demande de dommages et intérêts fondés sur la mauvaise foi des venderesses. Les acheteurs forment alors un pourvoi devant la première chambre civile de la cour de cassation, qui dans cet arrêt du 30 janvier 2008 va devoir répondre à la question suivante :
Est-ce que la connaissance du défaut lors d'une vente malgré la mauvaise foi des venderesses peut tout de même entraîner la garantie des vices cachés ou une indemnisation en dommage et intérêt fondée sur le dol ?
[...] Le fait donc pour l'acquéreur d'être informé à la passation de l'acte authentique que l'immeuble qu'il va acquérir étaient infesté de termites et qu'ils constatent ensuite par eux même que c'est encore le cas mais qu'ils contractent tout de même, ne lui permet pas de se prévaloir de la garantie des vices cachés même si les vendeurs avaient précisés avoir enlevé tous les éléments porteurs de dégradations et traité. On peut donc constater qu'ici l'obligation d'information, réalisée par les vendeurs, exclue la mise en application de la garantie des vices cachés. Dans cet arrêt la cour de cassation semble confirmer sa position assez stricte en matière de termites et plus généralement en matière de xylophages. [...]
[...] Le problème s'est posé dans un arrêt de la première chambre civile du 30 janvier 2008. En l'espèce, un immeuble à usage d'habitation partiellement dégradé par les termites a été vendu à un couple d'acquéreur, par acte authentique le 18 juillet 2002. Dans cet acte de vente les époux déclaraient avoir pris connaissance de l'état de l'immeuble, tandis que les venderesses déclaraient pour leur part avoir traité et enlevé tous les éléments porteurs de dégradations. Or les époux ayant constaté la présence de termite après la vente, requièrent auprès du juge des référés une expertise et assignent les vendeurs en réparation sur le fondement de la garantie des vices cachés. [...]
[...] Ce n'est pas la première fois que la cour de cassation adopte cette position en la matière. En effet, la cour de cassation a affirmé dans un arrêt de la cour de cassation le 8 janvier 1991 que le vendeur n'est pas tenu à garantie lorsqu'il est prouvé que l'acquéreur connaissait l'existence de la présence de termites. La cour de cassation a été encore plus loin en jugeant que l'acheteur d'une maison dont l'acte de vente précisait qu'un traitement antiparasitaire avait été effectué, voit son attention attirée sur le risque d'un retour des termites et ne peut plus invoquer le vice caché (Civ. [...]
[...] Mais cette demande parait logiquement exclue puisque les acheteurs étaient bien informés de l'état parasitaire de l'immeuble chose que la bonne ou mauvaise foi des vendeurs n'aurait pu changer. En effet, il est précisé dans les faits que les acheteurs ont bien été informés de la présence de termites dans l'immeuble mais ont tout de même contracté donc en aucun cas la mauvaise foi des vendeurs n'a pu agir sur le consentement des acheteurs. Mais sans avoir à analyser la présence ou non d'une mauvaise foi de la part des vendeurs, la cour de cassation rejette la demande fondée sur le dol du fait que les acquéreurs ont fondé leur réclamation sur l'action en garanties des vices cachés c'est-à-dire sur l'article 1641 du code civil et non sur le dol caractérisé par l'article 1116 du code civil. [...]
[...] La cour de cassation pratique donc bien ici une distinction entre les deux actions. Et l'une ne pourra intervenir après l'autre seulement si la demande est fondée sur les deux articles du code civil et l'action fondée sur le dol ne pourra en aucun cas se substituer à la garantie des vices cachés si la demande n'est pas expressément faite par les parties. On peut donc constater une extrême sévérité en l'espèce de la cour de cassation en matière de vices cachés portant sur des xylophages puisqu'elle exclu l'application de l'article 1641 du code civil sous prétexte d'une information des acquéreurs de leur présence et refuse de leur accorder des dommages et intérêts pour dol parce que les réclamations des acquéreurs étaient fondées sur l'article 1641 et non sur l'article 1616. [...]
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