Les ventes d'immeubles situés dans certaines communes, ou dans certains espaces de cette commune seront soumises à un droit de préemption. L'existence d'un droit de préemption aura pour conséquence d'obliger le vendeur à adresser une Déclaration d'intention d'aliéner au titulaire du droit de préemption.
Dans la mesure où seules les opérations à titre onéreux seront de nature à nécessiter la purge d'un éventuel droit de préemption, il faut tout d'abord s'intéresser aux biens concernés par ce droit de préemption en fonction de ce dernier, et ensuite aux aliénations auxquelles il s'appliquera.
L'article L213-1 du Code de l'urbanisme définit le champ d'application de ces deux droits de préemption urbain.
Si au départ, seuls les immeubles étaient soumis au droit de préemption, car ce sont les biens principaux pouvant être utiles aux collectivités, le législateur l'a ensuite étendu aux biens meubles.
[...] Il faut savoir que la déclaration ne comportera qu'une évaluation des biens, si bien que là aussi il s'agira d'une simple information à la commune. En ce qui concerne ensuite les adjudications amiables, on pourrait se demander si le notaire doit ou non attendre que l'adjudication ait eu lieu pour purger le droit de préemption. En fait, cela devra être fait avant l'adjudication, le notaire devra adresser la déclaration en indiquant pour le prix une simple évaluation, ce qui signifie qu'il s'agit d'une simple information. [...]
[...] En effet, c'est le droit de préemption au profit du co-indivisaire prévu au sein de l'article 815-14 du Code civil. Après s'être intéressé aux biens qui pouvaient faire l'objet d'un droit de préemption exercé par la commune, il est utile de déterminer quelles sont les aliénations concernées par celui-ci. Les aliénations soumises à préemption En principe, seules les aliénations à titre onéreux, que ce soit de gré à gré ou amiable, et quelques soit le mode de paiement du prix de vente tel que la rente viagère. [...]
[...] Il faudra donc attendre la renonciation de la commune avant de procéder à l'adjudication. Il faut d'ailleurs souligner que la commune ne retrouve pas un nouveau droit après que l'adjudication ait eu lieu. Enfin, pour les adjudications obligatoires tel que cela sera le cas dans l'hypothèse d'une saisie immobilière, de la vente d'un bien appartenant à un mineur, ou d'un majeur sous tutelle. À l'inverse ici, la purge du droit de préemption ne pourra avoir lieu qu'après l'adjudication, et la commune ne pourra préempter que sur le prix d'adjudication. [...]
[...] Il en sera également de même pour les cessions d'immeubles appartenant aux sociétés HLM, mais en revanche, quand une société HLM achète un immeuble, cette acquisition sera soumise au droit de préemption. Autre exception, les immeubles faisant l'objet d'un contrat de vente d'immeuble à construire (vente à terme, vente en l'état futur d'achèvement), à condition que les contrats ne s'appliquent pas à des bâtiments d'ores et déjà existants. Autre hypothèse d'exonération, les immeubles cédés aux locataires en exécution de la promesse de vente insérée dans un contrat de bail immobilière (loi du 2 juillet 1966). [...]
[...] Si ces cessions sont soumises à un droit de préemption, c'est que ces parts sociales donneront vocation à recevoir une fraction d'immeubles bâtis. A ce sujet, il faut préciser que le droit de préemption devra être purgé si la cession a lieu avant l'achèvement de l'immeuble, ou dans un délai de dix ans à compter de l'achèvement. Il existe également une seconde exception concernant les biens meubles, qui concernera la cession de la majorité des parts d'une société civile immobilière, à condition que les communes aient institué un droit de préemption renforcé. [...]
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