Le droit au bail correspond au droit donné au commerçant de jouir d'un local commercial. Le commerçant dispose d'un droit à rester dans les locaux à l'issu de la durée du bail.
La clientèle est un élément fondamental de la valeur du fonds de commerce. Si le commerçant est obligé de déménager à la fin du bail, la perte de sa clientèle peut s'avérer catastrophique.
C'est pourquoi, avec la loi du 30 septembre 1953 (articles L145-1 et suivants du Code de Commerce), le législateur a voulu protéger le locataire. La protection du preneur est tellement grande qu'on dit qu'il a une « propriété commerciale ».
Cependant, plutôt que d'un droit au renouvellement du bail, il s'agit d'un droit à indemnité puisque le bailleur doit indemniser le locataire de la valeur du préjudice subi s'il ne renouvelle pas le bail.
[...] Il est important de préciser dans le bail la nature que le bailleur et le locataire entendent conférer à ce versement car les conséquences juridiques et fiscales sont différentes. Le propriétaire peut considérer le pas-de- porte comme une compensation financière des avantages conférés au locataire (réglementation stricte de la révision du loyer, renouvellement du bail ou indemnité d'éviction). Il peut également considérer que le pas-de-porte est un supplément du loyer et il sera alors intégré lors des révisions de loyer. Le loyer d'un bail commercial est soumis à des variations. [...]
[...] Le bail renouvelé est, en principe, identique au bail précédent. Il est conclu pour une durée de 9 ans. Il faut notifier son désir de renouveler le bail par commandement d'huissier au moins 6 mois avant le terme des 9 ans. Dans le cas du bailleur, la demande s'appelle un congé avec offre de renouvellement Le preneur ou le bailleur doit donner sa réponse dans un délai de trois mois, faute de quoi l'accord de renouvellement est obtenu. Lors du renouvellement, il arrive souvent que le propriétaire demande une révision du loyer. [...]
[...] - Les emplacements dans les centres commerciaux ne bénéficient pas non plus du statut car ils n'ont pas assez d'autonomie. [La jurisprudence a évolué : si une galerie marchande a une relative autonomie d'ouverture par rapport au centre commercial alors il y a possibilité de bénéficier des baux commerciaux] - La jurisprudence a admis que les franchisés ont une clientèle et ils peuvent donc bénéficier des baux commerciaux. Les locaux d'habitation accessoires peuvent également bénéficier du statut s'ils appartiennent au même bailleur que le local loué. Le bail commercial n'est pas obligatoirement écrit. [...]
[...] L'acte devra mentionner la possibilité pour le preneur de contester la décision du bailleur devant le tribunal de grande instance dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Le refus de renouveler le bail peut se fonder sur des motifs illégitimes ou légitimes. De la nature du motif dépendra le versement de l'indemnité d'éviction (Articles L145-14 à L145-30 du Code de commerce). Motifs illégitimes L'indemnité d'éviction est déterminée, sauf accord des parties, par le tribunal de grande instance qui estime le montant du préjudice subi par le preneur. [...]
[...] Le sous- locataire serait un occupant sans droit ni titre. Cette interdiction n'est pourtant pas d'ordre public puisque le bailleur peut l'autoriser. À l'expiration du contrat de sous-location, le sous-locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail à l'égard du locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le loyer En contrepartie de la jouissance paisible des lieux, le preneur doit le paiement du loyer. Aucune disposition du Code de commerce ne régit la fixation du loyer initial. [...]
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