La PUV (promesse unilatérale de vente) et la PSV (promesse synallagmatique) sont des conventions auxquelles les personnes ont souvent recours avant de passer à la conclusion définitive d'un contrat de vente d'immeuble. Elles sont généralement établies de manière assez rapide et simple, le plus souvent en la forme sous seing privé. De plus le terme d'avant-contrat qui leur a été consacré a souvent tendance à faire oublier aux parties qui y ont recours qu'il s'agit ni plus ni moins de véritables contrats avec tous les attributs inhérents à ces derniers, à savoir :
- la force obligatoire (article 1134 al1 du Code civil " les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites"), avec ces deux règles complémentaires que sont l'irrévocabilité et l'exécution de bonne foi.
- et l'effet relatif (art.1165 du Code civil " les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes; elles ne nuisent point aux tiers et elles ne leur profitent que dans le cas prévu par l'article 1121).
Une fois formé, le contrat de vente ne peut plus être qu'exécuté spontanément ou de manière forcée, ou bien résolu conventionnellement ou judiciairement.
[...] (situation de l'immeuble, obtention d'un prêt, réalisation de la construction envisagée (depuis le 1er octobre 2007, il est possible de solliciter des autorisations d'urbanisme sur présentation d'une attestation établie par le promettant) Les parties conviennent le plus souvent que le prix de l'option sera acquise au promettant à défaut de levée d'option, et qu'il s'imputera sur le prix de la vente dans le cas contraire, c'est-à-dire si le bénéficiaire décide d'acquérir. Les parties peuvent convenir dans la promesse conclue sous condition que l'option peut être levée avant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive et que la vente alors formée est soumise à cette condition. Lorsque la promesse est pure et simple, et que la condition affecte la vente à laquelle l'option, si elle est levée, doit donner naissance, le bénéficiaire doit exercer son option indépendamment de la survenance ou de la défaillance de l'événement conditionnel. [...]
[...] La formation du contrat n'est pas subordonnée à la seule volonté d'une des parties, puisque celles-ci ont chacune promis de conclure la vente et de la réaliser. Les parties s'obligent actuellement et irrévocablement à réaliser une opération de vente. Même si la promesse synallagmatique est conclue sous conditions suspensives, l'incertitude de la réalisation de la vente dépend de la ou des conditions incertitude et ne résulte pas de l'exigence de consentement de l'une des parties. Les engagements souscrits par les promettants ont la même portée qu'une vente, et peuvent faire l'objet d'une exécution forcée qui aboutit à la réalisation de la vente même si l'une des parties refuse de réitérer son consentement. [...]
[...] Avantages et inconvénients de la promesse unilatérale de vente et de la promesse synallagmatique de vente La PUV et la PSV sont des conventions auxquelles les personnes ont souvent recours avant de passer à la conclusion définitive d'un contrat de vente d'immeuble. Elles sont généralement établies de manière assez rapide et simple, le plus souvent en la forme sous seing privé. De plus le terme d'avant-contrat qui leur a été consacré a souvent tendance à faire oublier aux parties qui y ont recours qu'il s'agit ni plus ni moins de véritables contrats avec tous les attributs inhérents à ces derniers, à savoir: - la force obligatoire (article 1134 al1 du Code civil " les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites"), avec ces deux règles complémentaires que sont l'irrévocabilité et l'exécution de bonne foi. [...]
[...] Elle est la contrepartie de la possibilité donnée au bénéficiaire s'il le souhaite, de former la vente à son profit en levant l'option. Cette possibilité pouvant s'exercer en raison de l'engagement pris par le promettant de ne pas vendre le bien à autrui et de maintenir son offre pendant le délai convenu. Inconvénient La PUV établie en la forme sous seing privé doit être enregistrée dans les dix jours de son acceptation, à peine de nullité. D'autant plus que la promesse ne lie pas réellement son bénéficiaire puisqu'il peut se rétracter, les frais et honoraires de rédaction de l'avant-contrat risquent d'avoir été exposés en pure perte, si l'acquéreur se rétracte. [...]
[...] Promesse unilatérale de vente LA PUV est le contrat par lequel une personne, le promettant, s'engage à vendre un bien à une autre personne, le bénéficiaire, qui pendant un certain délai convenu dans la promesse, dispose d'une option, qu'elle peut librement lever, d'acquérir ou de ne pas acquérir le bien promis. Avantages Au stade de la promesse la vente n'est pas formée. Le Promettant peut avoir la garantie de n'être tenu que lorsque la réalisation de la vente sera certaine. Ce contrat lui permet d'échapper au risque d'inexécution d'une vente qui serait déjà formée, rendant l'immeuble indisponible pendant la durée du litige. Le bénéficiaire dispose d'une option lui permettant de conclure ou non la vente le plus souvent dans un délai convenu. [...]
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