Les avant-contrats ont pour objet soit d'encadrer les relations entre les parties soit de prévoir les modalités du contrat définitif. Plusieurs types d'avant-contrat existent dans le cadre d'une vente immobilière. Cet engouement pour ce type d'avant-contrat peut s'expliquer par la complexité toujours plus grande de certaines ventes (notamment les ventes internationales nécessitant des montages financiers stratégiques), par les études importantes qu'elles induisent et par les nombreuses autorisations administratives qu'elles exigent.
Seules l'offre et la promesse unilatérale de contracter retiendront notre attention. En effet, l'offre présente une jurisprudence à la fois constante et abondante qui vient préciser les conditions de réalisation de celle-ci. Il faut mentionner ici le cas particulier de la révocation de l'offre du pollicitant. Que se passe-t-il en cas de révocation de l'offre ?
Tout au long de cette intervention, nous tenterons de répondre à la question suivante : la manifestation unilatérale de volonté peut-elle faire naître une obligation aussi efficace qu'avec un accord de volontés ?
[...] Ainsi, peu importe que le promettant se rétracte, puisque le sort du contrat promis ne dépend plus de lui. Mais depuis 1993 (hormis quelques exceptions où l'efficacité de la rétractation de la promesse était déjà admise en certains domaines, cf. Paris décembre 1991, Bull. Joly obs. F. Bénac-Schmidt, à propos d'une promesse unilatérale de cession d'actions ; sur l'apport en société d'une chose objet d'une promesse de vente : Paris décembre 1995, Bull. Joly 103, note P. Le Cannu ; ou dans le cadre de promesses de société : Requête 19 février 1907, D ; Paris juin 1949, D ; Civ mars 1951, JCP 1951.II.6496, note Laurent ; Com avril 1987, Rev. [...]
[...] Soc mars 1972, D Ainsi, en vue de concilier les intérêts respectifs des cocontractants ; les tribunaux français ont cherché à ménager la liberté de l'offrant tout en préservant la sécurité du destinataire. A cette fin, la jurisprudence a élaboré un corps de règles destinées à réaliser ce difficile compromis. Tout d'abord, comme nous l'avons dit précédemment, tant qu'elle n'est pas acceptée, l'offre est un acte purement unilatéral (cf. l'article 1105-1 de l'avant-projet Catala). A ce titre, l'offrant reste entièrement libre de révoquer son offre tant que celle-ci n'est pas parvenue à la connaissance de son destinataire (cf. Cass. [...]
[...] Ces avant-contrats ont pour objet soit d'encadrer les relations entre les parties soit de prévoir les modalités du contrat définitif. Plusieurs types d'avant-contrat existent dans le cadre d'une vente immobilière. Plus particulièrement, la promesse de vente qui a connu un réel succès et ce dès le début du XXIe siècle. Cet engouement pour ce type d'avant-contrat peut s'expliquer par la complexité toujours plus grande de certaines ventes (notamment les ventes internationales nécessitant des montages financiers stratégiques), par les études importantes qu'elles induisent et par les nombreuses autorisations administratives qu'elles exigent. [...]
[...] cit., no 118 ; M. Fabre-Magnan, op. cit., no 89).). Ainsi, l'offrant peut réclamer à l'administration des postes, le télégramme ou la lettre dans lesquels est matérialisée son offre. A proprement parler, il faut noter ici qu'il ne s'agit pas d'une rétractation puisque le destinataire de l'offre ne l'a pas encore reçue. Le destinataire ne subira donc dans cette hypothèse aucun préjudice. Dans tous les cas, cette rétractation peut intervenir sans que le pollicitant ait, au préalable, mis le destinataire en demeure d'accepter (Cass. [...]
[...] En effet, la jurisprudence dans un arrêt de la Cour de cassation de la 3ème chambre civile du 15 décembre 1993 a notamment assimilé les effets juridiques de la promesse unilatérale qui relève de la catégorie des contrats et de ceux de l'offre qui appartiennent à la catégorie des engagements unilatéraux. Ainsi, depuis 1993, le promettant peut se rétracter librement et mettre ainsi fin à la vente promise, ce qui est évidemment contraire au régime juridique de la promesse unilatérale de vente. [...]
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