L'arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation rendu le 15 décembre 1993 qui nous est donné à traiter montre les problèmes soulevés par la promesse unilatérale de vente. Mme Godard avait consenti le 22 mai 1987 une promesse de vente d'un immeuble aux époux Cruz. Cette promesse était valable jusqu'au 1er septembre 1987. Or, elle a notifié aux bénéficiaires le 26 mai 1987 sa décision de ne plus vendre. Les consorts Cruz ayant levé l'option le 10 juin 1987, ils ont assigné la promettante en réalisation forcée de la vente.
Les juges du fond ont débouté les demandeurs de leur requête au motif que, s'agissant d'une obligation de faire, ils ne pouvaient obtenir une réalisation forcée de la vente. Les demandeurs ont donc formé un pourvoi en cassation sur le moyen que l'obligation du promettant constitue une obligation de donner ouvrant droit à une vente forcée.
Quelle est la sanction quand un promettant se rétracte avant la fin du délai de sa promesse unilatérale et avant l'acceptation de cette dernière par les bénéficiaires ?
La Cour de cassation rejette le pourvoi sur le moyen que la cour d'appel a retenu que tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire et que la levée de l'option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir. Ainsi, les demandeurs ne pouvaient obtenir une réalisation forcée de la vente.
Quelle est la nature juridique de la promesse unilatérale de vente et quelles sont les conséquences induites par cette nature ?
[...] La cour de cassation rejette le pourvoi sur le moyen que, si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance quand il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. Sans preuve de la connaissance de la société Émeraude de l'intention de Mme A de se prévaloir du pacte de préférence, la résiliation de la vente ne pouvait donc être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte. La promesse unilatérale Document 3 : Civ. [...]
[...] Or, lorsque l'acheteur bénéficiaire d'une promesse de vente lève l'option, c'est à dire, décide à son tour de prendre un engagement d'achat envers le vendeur, il faut admettre que la promesse unilatérale de vente se transforme en contrat de vente définitif. Pour la Cour de cassation, il en résulte que la vente est parfaite par la levée de l'option. On a donc une nature juridique de la promesse unilatérale qui s'évalue en deux temps. Ces deux temps correspondent à deux natures différentes de l'obligation. B. [...]
[...] La nature juridique de la promesse unilatérale de vente A. La promesse unilatérale est un avant-contrat La promesse unilatérale de contrat est un contrat préparatoire en vertu duquel une seule des parties s'engage envers l'autre. Elle peut correspondre à deux cas de figure selon que l'objet est de préparer soit la conclusion d'un contrat définitif qui sera toujours unilatéral, soit la conclusion d'un contrat synallagmatique. Dans ce second cas de figure, la promesse unilatérale de contrat correspond à un engagement contractuel destiné à préparer la conclusion d'un contrat synallagmatique. [...]
[...] Parce que la vente sera parfaite le jour de la levée de l'option, il faut admettre que l'acheteur peut assigner le vendeur en réalisation forcée de la vente si ce dernier refuse de l'exécuter ou s'il entend reprendre son consentement. Par conséquent, le jugement à venir devrait valoir vente. [...]
[...] L'exemple le plus connu de promesse unilatérale de contrat est la promesse unilatérale de vente encore appelée option. La promesse unilatérale de contrat ne saurait être confondue avec une offre de contrat ou même avec un engagement unilatéral de volonté, c'est-à-dire qu'une personne s'engage envers une autre sans que cette dernière accepte l'engagement pris envers elle. Au contraire dans la promesse unilatérale, il y a échange des consentements. En réalité, deux éléments permettent de comprendre la nature juridique de la promesse de vente. [...]
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