C'est à l'intérieur de la catégorie des avant-contrats que l'on range classiquement la promesse unilatérale de vente et le pacte de préférence. Dans le premier cas, il s'agit pour une personne, le promettant, de s'engager à vendre le bien dont elle est propriétaire à une autre personne, le bénéficiaire. Ce dernier disposera alors, d'un droit d'option, en vertu duquel il pourra faire le choix de lever l'option et donc d'acheter le bien ou de ne pas l'acheter soit en laissant s'écouler le délai d'option, soit en notifiant au promettant son refus de lever l'option.
Le pacte de préférence est l'avant-contrat par lequel promettant s'engage au cas où il prendrait la décision de vendre, à proposer en priorité son bien, au bénéficiaire. L'objectif ici va être de d'examiner les rapports que peuvent entretenir la promesse unilatérale de vente et le pacte de préférence, en vue de dégager leurs différences ainsi que leurs ressemblances, dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble.
La vente d'immeuble est le contrat par lequel une partie va s'engager à transférer la propriété de son bien immeuble, c'est-à-dire de son fonds de terre et de ce qui y est incorporé en contre partie du prix que devra payer l'autre partie. La vente d'immeuble est soumise à un formalisme important pouvant justifier de l'intérêt d'établir un avant-contrat tel que la promesse unilatérale de vente ou le pacte de préférence, même si parfois se sont des motifs d'ordre personnel qui vont en justifier l'intérêt pour les parties.
On constate d'ores et déjà que dans les deux cas, il s'agira pour le vendeur de limiter le choix du cocontractant au bénéficiaire préalablement désigné. La différence est que dans la promesse unilatérale de vente le promettant a déjà décidé de vendre ce qui n'est pas le cas dans le pacte de préférence.
[...] Il semblerait plus approprier de dire que le promettant aura rempli son obligation et donc éteint le pacte dès qu'il aura décidé de vendre et fait une offre au bénéficiaire de celui-ci. C'est l'offre qui pourra alors se transformer éventuellement en promesse unilatérale de vente Forcée quant à l'assimilation de la condition au consentement du promettant au pacte de préférence : Considérer que le pacte de préférence peut être assimilé à une promesse unilatérale de vente conditionnelle revient de plus, à assimiler la condition au consentement du promettant. [...]
[...] Nous ne tiendrons compte ici que des promesses unilatérales de vente. Le pacte de préférence quant à lui, est l'avant- contrat par lequel le promettant s'engage au cas où il prendrait la décision de vendre, à proposer en priorité son bien, au bénéficiaire. L'objectif ici va être d'examiner les rapports que peuvent entretenir la promesse unilatérale de vente et le pacte de préférence, en vue de dégager leurs différences ainsi que leurs ressemblances, dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble. [...]
[...] Malgré les différences en matière de contenu qui ressortent des décisions de la jurisprudence, cette dernière a dans une décision du 16 mars 1994 qualifié le pacte de préférence de promesse unilatérale de vente conditionnelle solution qu'elle a réitérée par la suite. B L'assimilation bancale du pacte de préférence en promesse unilatérale de vente conditionnelle Assimilation bancale parce qu'elle semble forcée quant à la nature de la rétroactivité de la condition du pacte de préférence et quant à l'assimilation de la condition au consentement du promettant au pacte de préférence Forcée quant à la nature rétroactive de la condition du pacte de préférence : Si l'on considère que le pacte de préférence n'est rien d'autre qu'une promesse unilatérale de vente conditionnelle, cela signifie dès lors que le promettant décide de vendre, le pacte se transforme en promesse unilatérale de vente. [...]
[...] Or ce type de condition est interdit lorsqu'elle dépend du débiteur de l'obligation. Elle pourrait être admise si elle dépendait en plus de la volonté du débiteur d'une circonstance indépendante de celle-ci, c'est-à-dire s'il s'agissait d'une condition simplement potestative, mais rien dans le pacte de préférence n'oblige à insérer une telle condition. D'autant que l'on ne peut faire de l'élément essentiel du pacte, qu'est le consentement du promettant à vendre une condition, c'est pourquoi il est important que ce dernier puisse conserver son autonomie par rapport à la promesse unilatérale de vente. [...]
[...] Quoi qu'il en soit la publicité obligatoire d'un côté pour la promesse de vente et facultative de l'autre pour le pacte de préférence va avoir des conséquences sur leur opposabilité aux tiers Conséquences sur l'opposabilité aux tiers de la promesse unilatérale de vente et du pacte de préférence : La promesse unilatérale si elle est valablement conclue et enregistrée sera automatiquement opposable aux tiers. Ces derniers ne pourront alors pas se prévaloir d'une méconnaissance de l'acte et seront condamnés à des dommages et intérêts au cas où ils ne l'auraient pas respecté. Par contre si le pacte de préférence n'ayant pas fait l'objet de publicité, ne sera pas opposable aux tiers. La responsabilité du tiers de bonne foi ne pourra donc à aucun moment être retenue. [...]
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