La promesse unilatérale de vente - Cours et cas pratiques

Extraits

[...] Levée de l'option à partir du vingtième mois suivant la promesse, possibilité de contracter avec un tiers à un prix plus avantageux ? Depuis le 1[er] juillet 2009 (loi du 25 mars 2009), toute promesse de vente portant sur un immeuble ou un droit réel immobilier d'une durée de plus de 18 mois (durée initialement prévue ou consécutive à une prolongation) doit être conclue par acte notarié si le vendeur est une personne physique et l'acquéreur un professionnel. A défaut, la promesse de vente est nulle. [...]

[...] En l'espèce, on peut relever qu'il est aussi nécessaire d'insérer une clause pénale pour dissuader Hugo de contracter un tiers. Imaginons que le cas se pose en août 2016, que faut-il préciser / modifier ? Si le cas s'était posé avant la réforme de 2016, les sanctions n'auraient pas été les mêmes dans l'hypothèse où le promettant vient à se rétracter ou à contracter avec un tiers. Au départ, la Cour de cassation laissait la possibilité aux parties de prévoir expressément, par une clause insérée dans la promesse unilatérale de vente, l'exécution forcée en nature de l'obligation pesant sur le promettant, et d'écarter ainsi l'application de l'article 1142 du Code Civil (civile 3[ème] mars 2008). [...]

[...] Ce dossier comprend le constat de risque d'exposition au plomb, l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, l'état de l'installation intérieure de gaz, l'état des risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique, l'état de l'installation intérieure d'électricité, le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif. Egalement depuis la loi ALUR, dans les zones concernées, il faut faire un contrôle technique de l'immeuble s'agissant des mérules. L'article précité poursuit en énonçant qu'en l'absence de ces documents en cours de validité (plomb, amiante, termites, gaz) lors de la signature de l'acte authentique de vente, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante . [...]

[...] En effet, ça ne peut pas être une cession car le bénéficiaire initial reste tenu de l'indemnité d'immobilisation et conserve le pouvoir de lever l'option en cas de désistement du bénéficiaire substitué (civile 3[ème] avril 1988). Cette substitution dans la promesse est soumise à des conditions. En effet, il faut que le promettant donne son consentement à la possibilité de substitution (commerciale mai 1997). De plus, la promesse ne doit pas avoir été conclue intuitu personae. En l'espèce, il est possible lors de la rédaction de la promesse unilatérale de vente, de prévoir une faculté de substitution. En effet, cela permettra à Monsieur Martin d'acquérir ledit bien avec ses parents. [...]

[...] C'est notamment le cas de la vente de gré à gré d'un immeuble appartenant au mineur. Lorsque les intérêts de l'administrateur légal sont en opposition avec ceux du mineur, le juge désigne un administrateur ad hoc chargé de représenter le mineur. En l'espèce, il y a une indivision entre Monsieur Marquet et ses deux enfants mineurs sur le bien objet de la promesse unilatérale de vente, et comme on se situe dans le cadre d'un acte de disposition particulièrement grave, il faudra demander l'autorisation du juge des tutelles pour procéder à la vente. [...]