Le loyer commercial : les règles de fixation et la révision

Florent H.

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Le loyer commercial : les règles de fixation et la révision

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Indice INSEE Institut National de la Statistique et des Études Économiques, loyer initial, indexation, locataire, propriétaire, bail, clause d'échelle mobile, révision des loyers, périodicité du paiement, clause de recette, loi Pinel, baux commerciaux, coût de construction, loyers des activités tertiaires, loyers commerciaux, conventions d'occupation précaire, révision triennale, article L. 145-33, valeur locative, plafonnement des loyers, articles 145-38 et L145-39

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Résumé du document

Les parties propriétaires, locataires sont totalement libre de convenir du prix du loyer lors de l'entré dans les lieux. En revanche, l'évolution du prix du loyer est encadré. Le prix du loyer peut évoluer dans 2 types de circonstances distinctes mais cumulables. L'existence de clause d'indexation, clause d'échelle mobile. Si on a conclu un bail d'habitation, le prix initial est généralement stipulé à un indice statistique. Si l'indice INSEE augmente, le prix du loyer augmente. L'indexation doit être prévue dans le contrat. La seconde cause d'évolution du prix des loyers est la révision. Les 2 causes ne sont pas exclusives l'une de l'autre. Le loyer peut augmenter d'une part avec l'indexation et d'autre part avec la révision.

Sommaire

Le loyer initial et l'indexation
1. Le loyer initial
2. Les clauses d'indexation
La révision du loyer
1. La révision triennale
2. Les règles relatives à la fixation du loyer
3. Les règles de fixation du loyer révisé

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Extraits

[...] Le loyer initial et l'indexation A. Le loyer initial La fixation du loyer initial, lors de l'entrée dans les lieux, est laissée à la liberté contractuelle (offre, demande). Ils peuvent aussi prévoir que le loyer est un pourcentage des recettes (clause de recette) ou il est possible de prévoir un amalgame des deux systèmes (une partie fixe et une partie fonction des recettes donc variable). Les parties sont également libres concernant la périodicité du paiement du loyer. Notons à ce stade une pratique qui n'est pas illégale, mais dont on ne connaît pas sa nature juridique : le pas de porte. [...]

[...] En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, « des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. » Ce plafonnement ne résulte pas de la loi Pinel. Il a été extrêmement critiqué. La disposition a donné lieu à une demande de QPC que la Cass a refusé de transmettre. (3e ch. civ juillet 2011). La référence aux deux indices ILC et ILAC résulte de la loi Pinel. L'exclusion du plafonnement ou le déplafonnement ou le plafonnement du plafonnement Art.L145-38 : Le plafonnement s'applique par rapport à la variation de l'indice. L'art 145-33 donne 4 critères. Le 4e étant les facteurs locaux de commercialité. [...]

[...] Le prix du loyer peut évoluer dans deux types de circonstances distinctes, mais cumulables. Il existe une clause d'indexation, ou clause d'échelle mobile. Si on a conclu un bail d'habitation, le prix initial est généralement stipulé à un indice statistique. Si l'indice INSEE augmente, le prix du loyer augmente. L'indexation doit être prévue dans le contrat. La seconde cause d'évolution du prix des loyers est la révision. Les deux causes ne sont pas exclusives l'une de l'autre. Le loyer peut augmenter d'une part, augmenter avec l'indexation et augmenter avec la révision. I. [...]

[...] Le C.Com prévoit la possibilité pour chaque parti de saisir le juge des loyers (président du TGI), pour demander une révision des loyers. Le locataire veut baisser le loyer, le proprio veut l'augmenter. Ces règles ne s'appliquent pas quand le loyer a été convenu en tout ou partie sur une clause de recette. Puis, la révision du loyer peut intervenir dans des circonstances qui ne sont pas à proprement parler des hypothèses de révisions. La déspécialisation du bail quand elle est obtenue, mais qu'elle a une incidence sur le prix du loyer. Lors du droit au renouvellement du bail. [...]

[...] La seule limite était de choisir un indice INSEE qui soit en rapport avec l'objet du contrat/de l'activité des partis. En matière de baux commerciaux, souvent les partis se référaient à l'indice INSEE du coût de la construction. C'était en rapport avec l'activité ou l'objet du contrat. Depuis la loi Pinel, seuls deux indicateurs peuvent servir de référence à l'indexation des loyers commerciaux. : L'indice INSEE des loyers commerciaux (ILC) L'indice INSEE des loyers des activités tertiaires (ILAT) Le bail prévoit une indexation annuelle. Lors de l'entrée dans les lieux, le loyer est fixé à 1 000. [...]

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