Bien immobilier, bail commercial, loyer, loyer commercial, défaut de paiement, Code de commerce, clause d'indexation, contentieux
Le bail commercial est un contrat essentiel dans l'exploitation d'une entreprise, offrant au locataire la stabilité nécessaire à son activité tout en garantissant au bailleur une rentabilité de son bien immobilier. L'un des éléments centraux de ce contrat est le loyer, qui fait l'objet d'une réglementation particulière afin d'assurer un équilibre entre les droits et obligations des parties.
Le loyer commercial est soumis à des règles spécifiques qui visent à garantir un équilibre entre le propriétaire du local (le bailleur) et l'exploitant du commerce (le preneur). Il fait l'objet de nombreuses évolutions au cours du bail, avec des mécanismes de révision et d'indexation, et peut également donner lieu à des contentieux, notamment en cas de crise économique ou sanitaire.
[...] Dans certains cas, les locataires tentent d'obtenir une diminution du loyer en invoquant une baisse de la valeur locative ou des modifications affectant l'exploitation du local. Cependant, sauf circonstances exceptionnelles, la jurisprudence reste rigoureuse quant à l'obligation de payer le loyer. B. L'impact de la crise sanitaire sur le paiement des loyers La crise de la Covid-19 a suscité de nombreux contentieux liés à l'impossibilité pour certains commerçants de payer leurs loyers en raison des fermetures administratives. Certains locataires ont tenté d'invoquer la force majeure, l'exception d'inexécution ou la perte de la chose louée pour justifier le non-paiement du loyer. [...]
[...] Les contentieux liés au loyer sont fréquents, notamment en période de crise où les tribunaux doivent arbitrer entre la nécessité pour les bailleurs de percevoir leurs loyers et les difficultés rencontrées par les commerçants. La jurisprudence récente illustre la tendance des juges à privilégier l'équilibre contractuel, tout en laissant une certaine marge de man?uvre en cas de circonstances exceptionnelles. Dans ce contexte, il est essentiel pour les parties de négocier avec soin les termes du bail et d'anticiper les évolutions économiques pouvant impacter la relation locative. [...]
[...] Toutefois, le juge peut réviser ces pénalités si elles sont manifestement excessives ou dérisoires. II. L'évolution du loyer commercial au cours du bail A. La révision triennale du loyer Le code de commerce permet une révision du loyer tous les trois ans, à la demande de l'une ou l'autre des parties. Cette révision est encadrée par des règles strictes et ne peut conduire à une augmentation ou une diminution excédant l'indice de référence fixé par l'INSEE (Indice des Loyers Commerciaux - ILC ou Indice des Loyers des Activités Tertiaires - ILAT). [...]
[...] Depuis la loi Pinel de 2014, l'utilisation de l'Indice du Coût de la Construction (ICC) est supprimée pour les baux commerciaux, au profit de l'ILC et de l'ILAT. C. Renouvellement du bail et la fixation du loyer Lors du renouvellement du bail commercial, le loyer est généralement réévalué en fonction de la valeur locative, mais cette réévaluation est plafonnée par l'indice de référence applicable. Toutefois, en cas de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de de la valeur locative, le loyer peut être fixé librement. III. Les contentieux liés au loyer commercial A. [...]
[...] La fixation du loyer à l'origine Le loyer initial d'un bail commercial est librement fixé par les parties, en fonction de l'offre et de la demande. Aucun texte légal ne limite son montant lorsqu'un nouveau bail est conclu, contrairement au renouvellement où le loyer peut être encadré. Le bailleur peut également exiger un pas-de-porte, ou droit d'entrée, qui peut être soit une indemnité compensatoire de la propriété commerciale, soit un supplément de loyer. Les tribunaux déterminent la nature juridique du pas-de-porte en fonction des stipulations contractuelles et des conditions économiques. [...]
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