Il faut retrouver les caractères du contrat (la qualification du contrat) mais cela ne suffit plus en raison de la spécialisation des baux. Il faut aussi distinguer les différents types de baux. Les caractères du bail sont exposés à l'article 1709 du Code civil : « Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. »
À sa lecture, le contrat de bail est un contrat synallagmatique à titre onéreux. Il faut donc étudier la prestation caractéristique et la prestation réciproque. Cette prestation tient dans la mise à disposition temporaire d'une chose par le bailleur au profit du preneur. C'est une prestation caractéristique définie de manière économique et non par une obligation juridique.
Cette prestation s'opérera par l'intermédiaire de plusieurs obligations à l'égard du bailleur, mais aussi du locataire. C'est une forme plus élaborée que le contrat de vente. Cet élément caractéristique qui fait l'économie du bail doit être à même de distinguer le bail d'autres contrats.
Le contrat de vente comporte un effet translatif de propriété définitif au profit de l'acquéreur. Le contrat de bail repose sur la permission temporaire, consentie par le bailleur, des actes de jouissance de la chose. Le locataire ne dispose d'aucun droit réel sur la chose. Il n'accède à la chose que par l'intermédiaire de l'autorisation du bailleur : au titre d'un droit personnel. À l'inverse, l'acquéreur acquiert un droit réel sur la chose achetée.
[...] Ce bien va représenter la réussite du commerçant. Le fonds de commerce s'identifie par l'existence d'une clientèle. La loi du 17 mars 1909 va venir réglementer la vente du fonds de commerce. La cession de fonds de commerce se traduit économiquement par le transfert d'une clientèle. Or, parmi les éléments qui sont attractifs de clientèles (et qui composent les éléments du fonds de commerce), un apparait comme un élément majeur : l'emplacement commercial, c'est-à-dire le droit au bail. Quand le commerçant est un locataire, le droit au bail n'est rien d'autre que le droit de créance du locataire commerçant sur le propriétaire bailleur de mise et maintient en jouissance. [...]
[...] 57A est de venir protéger le locataire professionnel. Par conséquent, ce serait aller contre cet objectif que d'empêcher les locataires professionnels de se protéger plus. Cependant, les dispositions de cet article sont d'ordre public : en cas de contradiction entre une règle des baux commerciaux et l'art. 57A, c'est cet article qui prime. Il s'agit ici des principaux baux d'immeubles, mais il existe de nombreuses autres réglementations pour des types de baux particuliers. [...]
[...] La jurisprudence les ramène à des contrats de bail. Ceci est cependant discuté pour les contrats sur les droits d'auteurs. Pour les brevets et marques, il n'y a aucun doute. Ces licences ouvrent des perspectives de bail importantes. La fortune de certaines personnes provient en majeure partie de ces licences de propriétés intellectuelles Les règles spéciales du louage de biens incorporels La formule du bail trouve donc à être appliquée aussi à ces secteurs. Ce louage sur les biens incorporels peut connaitre des règles spéciales. [...]
[...] Cette réglementation prévoit aussi des baux dérogatoires venant échapper au statut. C'est par exemple le cas des baux de courte durée (de 2 ans maximum). L'application du statut des baux commerciaux suppose que le locataire commerçant soit propriétaire d'un fonds de commerce. Il y a certaines formules contractuelles de droit des affaires qui posent des problèmes, comme le contrat de franchise, sur le fait de savoir à qui appartient la clientèle. La Cour de cassation s'est prononcée en faveur de la reconnaissance d'une certaine clientèle locale au franchisé. [...]
[...] Ils procurent un droit réel au preneur à bail. C'est une formule très intéressante utilisée pour la construction des grandes surfaces par exemple. Il est alors possible de consentir des hypothèques pour aider à la construction. Il y a un effet réel dans ce bail, consécutif à sa durée : cette durée réalise le droit du preneur. Sur de si longues durées, les perspectives d'occupation sont similaires à celles du droit de propriétaire. Le droit en tire donc les conséquences. [...]
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