On est en présence d'un contrat consensuel : il faut donc s'interroger sur les conditions de fond et sur certaines formalités solennelles.
Il faut relire l'art. 1709 du Code civil : « le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ».
On retrouve ici des éléments rencontrés dans le contrat de vente : le bail est l'accord des parties sur la chose, le prix et la durée. C'est la dimension temporaire que l'on ne retrouvait pas dans la vente. Les parties sont le bailleur, qui met la chose louée à la disposition du locataire preneur, ce dernier étant débiteur du paiement d'un loyer.
On parle généralement de bailleur pour un bail d'immeuble, de loueur pour le loueur d'un bien meuble corporel et de donneur de licence en matière de brevet. Ceci induit parfois des erreurs d'analyses (le donneur n'est pas quelqu'un qui cède la licence, mais un bailleur). Le bailleur détiendra la plupart du temps un droit réel sur la chose. La situation de principe étant celle dans laquelle le bailleur est le seul propriétaire de la chose : il exerce la plénitude des prérogatives de propriétaire.
Par conséquent, la conclusion d'un contrat de bail est une prérogative du propriétaire. Les seules difficultés ici pourraient naitre de situations contractuelles particulières. Ce peut être par exemple un propriétaire qui s'est engagé à ne pas louer son bien. Ceci viendrait porter atteinte au caractère absolu du droit de propriété.
[...] Il faudrait des justifications probantes pour augmenter le loyer lors du changement de locataire. Pour le bail commercial, le principe est aussi celui de la liberté contractuelle. Très souvent, le bailleur exigera le paiement d'un pas-de- porte, une somme forfaitaire lors de l'entrée dans les lieux. La pratique du pas-de-porte a été jugée régulière par la Cour de cassation. Il représenterait la contrepartie du droit au renouvellement concédé au locataire preneur. La révision du loyer Le bail est un contrat de durée. [...]
[...] Il doit préciser : - le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; - la date de prise d'effet et la durée ; - la consistance et la destination de la chose louée ; - la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ; - le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ; - le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu ( ) Il y a un problème de sanction, non prévue par le texte. On ne peut pas considérer que cette exigence d'écrit puisse être posée ad validitatem car cela avantagerait le bailleur au détriment du locataire : l'absence d'écrit impliquerait la nullité du contrat. Le locataire en serait alors la victime. Or, cette loi souhaite le protéger. [...]
[...] Cette différence de régime de preuve selon le stade de l'exécution du contrat est assez inédite. L'art du Code civil évince la règle de droit commun de la preuve des actes juridiques : on ne peut pas prouver par témoins. La seule preuve qui est envisagée est le serment décisoire. C'est une vision quasiment médiévale de la relation contractuelle. Une autre preuve du contrat est posée à l'art du Code civil : lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré Le propriétaire sera cru sous serment sauf si le locataire demande une expertise. [...]
[...] Le problème se pose alors de la situation de ces colocataires à l'égard du bailleur s'agissant de l'obligation du paiement du loyer. Le bail est un acte civil. La règle dans les contrats civils est que la dette plurale est une dette conjointe, c'est-à-dire une dette disjointe (qui se dissocie). Par conséquent, chaque locataire doit une fraction égale du loyer : la dette se divise par parts viriles. Si l'un des colocataires se révèle insolvable, le bailleur devra poursuivre ce locataire pour sa fraction de dette. [...]
[...] La volonté des promoteurs de la réglementation de l'indexation était de faire en sorte que les parties à un contrat puissent anticiper une hausse des prix (point de vue microéconomique) mais il ne faut pas non plus que cette pratique de l'indexation contribue à la hausse des prix (point de vue macroéconomique). Dans les baux d'immeubles, une loi de 1970 est intervenue pour réputer valable l'indice du coût de la construction, publié trimestriellement par l'INSEE. De nombreux contrats vont prévoir l'indexation du loyer avec cet indice. En 2005 a été institué un indice qui a vocation à venir concurrencer l'indice du coût de la construction : l'Indice de Référence des Loyers (IRL). [...]
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