L'analyse juridique selon laquelle le contrat se forme par la rencontre d'une offre et d'une acceptation tend à faire prévaloir l'idée d'une formation instantanée du contrat. La pratique révèle toutefois que l'échange des volontés est rarement instantané et qu'il s'inscrit le plus souvent dans la durée. En effet, loin du « coup de foudre » contractuel dont on nous parle souvent, les contractants aménagent dans le temps la rencontre définitive de leurs volontés en recourant à des techniques aussi variées que le leur permet la liberté contractuelle. En effet le processus de formation du contrat de vente va conduire à la conclusion d'un contrat préparatoire ou avant-contrat.
On parle d'avant-contrats car ici les parties à la négociation s'accordent pour créer à la charge de l'une ou de l'autre d'entre elles des obligations en principe pleinement contraignantes et irrévocables, mais aussi également parce que ces obligations se rapportent à la conclusion du contrat définitif, qu'il s'agisse soit de négocier soit d'anticiper d'une manière ou d'autre autre.
Définition de la promesse unilatérale de vente : c'est avant tout un contrat de promesse. Dans ce contrat, l'une des parties, le promettant (l'éventuel futur vendeur) promet de conclure un contrat, ici vendre, au profit de l'autre partie, le bénéficiaire, auquel est conféré le choix d'acheter par la levée de l'option, pendant un certain délai. Par conséquent, la promesse unilatérale est un contrat, elle n'est pas un acte unilatéral. Elle se distingue donc en principe d'une simple offre. L'offre est l'émanation de la volonté du vendeur, la promesse de vente est l'aménagement par les parties de cette offre, dans l'organisation d'un délai d'attente pour le bénéficiaire de la promesse. En effet, le contrat de promesse est formé par la rencontre de l'offre de promesse et de son acceptation (parfaitement distinguée d'une offre de vente). Le rapprochement entre offre et promesse devient alors plus délicat : si une offre de vente peut être révoquée par le pollicitant tant qu'elle n'est pas acceptée par l'acceptant, le contrat de promesse peut l'être tout autant. La différence se manifeste essentiellement à travers l'organisation contractuelle de l'attente que permet la promesse. Le contrat de promesse unilatéral permet de fixer le consentement de l'une des parties, le promettant, tandis que le bénéficiaire dispose d'un délai supplémentaire pour donner son consentement, pour opter, retardant d'autant le moment de la formation de la vente.
À la frontière entre le domaine délictuel et contractuel, les avant-contrats sont dotés d'effet obligatoires atténués, dont l'analyse permet de mesurer le contenu « minimal » de la force obligatoire, du caractère contraignant du contrat. Première manifestation du contrat, les avant-contrats permettent de tenter une délimitation de la portée du principe de la force contraignante.
[...] À défaut d'indemnité d'immobilisation et donc d'obligation à la charge du bénéficiaire, il s'agit d'un contrat unilatéral de promesse unilatérale de vente. On avait autrefois soutenu que le bénéficiaire n'étant pas obligé d'acquérir, l'obligation de payer une somme d'argent était sans cause. Mais la Cour de cassation a condamné le raisonnement en jugeant que l'obligation de payer pesant sur le bénéficiaire avait pour cause l'immobilisation. Donc, cette indemnité d'immobilisation, dont la validité a été pendant un temps discutée, trouve sa source dans l'immobilisation du bien à laquelle le promettant s'est obligé pendant la durée de la promesse. [...]
[...] Si une indemnité d'immobilisation avait été versée, elle s'impute sur le prix de vente. La levée de l'option forme définitivement la vente, mais le transfert de propriété peut être retardé (ex : si le contrat l'avait subordonné à la rédaction d'un acte authentique ou au paiement du prix ou parce qu'il comportait une clause de réserve de propriété). Effet ? Après la levée de l'option le promettant est obligé de concourir à l'établissement de l'instrumentum (ex : signer l'acte authentique de vente). [...]
[...] En résumé, si l'une des parties se dérobe à son obligation , en ne payant pas le prix ou en refusant de signer l'acte authentique, l'autre dispose d'une option. Ou bien elle poursuit l'exécution forcée de la vente sous astreinte ou elle obtient un jugement valant acte de vente qui pourra être publié, puis elle agit en paiement et en dommages et intérêts contre l'acquéreur, sur lequel elle exerce des voies d'exécution. Ou bien, la partie bénéficiaire de la promesse entend être dégagée de ses propres obligations et demande la résolution pour inexécution de la vente, réclamant en outre des dommages et intérêts En résumé, en matière de promesse synallagmatique, l'exécution forcée de la vente est possible. [...]
[...] Des difficultés se sont présentées tout particulièrement pour les promesses synallagmatiques de vente compromis contenant des clauses de substitution. Certains juges ont pu considérer que la présence d'une clause permettant à l'acquéreur, sous condition suspensive, de se substituer un tiers dans l'acquisition dénotait l'absence d'engagement d'acquérir et donc l'existence d'une simple promesse unilatérale de vente. Le compromis de vente ainsi disqualifié s'est trouvé atteint de nullité pour défaut d'enregistrement dans les 10 jours. La seule existence de cette jurisprudence incite à la prudence ; donc celui qui rédige un tel avant- contrat devra écarter sans hésitation le compromis de vente pour retenir la promesse unilatérale dès l'instant où une clause de substitution doit être stipulée. [...]
[...] * Le contrat-cadre oblige à contracter. Le contrat-cadre est un contrat qui a pour objet de définir les conditions dans lesquelles de futurs contrats d'application seront conclus et exécutés. Il a vocation à encadrer des relations contractuelles à venir en précisant à l'avance leurs modalités d'application. Il constitue une norme à laquelle les parties assujettissent volontairement leurs relations futures. Il assure une certaine standardisation des conventions futures (évite aux parties d'avoir à négocier et à formaliser à chaque fois le contenu de contrats destinés à se répéter. [...]
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