Tout d'abord, le contrat de bail va produire des effets. Cependant, une question est liée au fait que le contrat de bail est un contrat de durée. Pendant la durée d'exécution du bail, vont aussi se poser des problèmes liés aux changements de parties au contrat : ce sont les problèmes liés à la circulation du contrat.
Par principe, le bail n'a pas d'effet réel : le bail crée des rapports d'obligations, de droits personnels entre les parties. Il n'y aura pas d'effet translatif de propriété dans le bail : c'est ce qui fait la différence entre les contrats à effet translatif de propriété et les contrats de mise à disposition.
Néanmoins, on rencontre à propos de certains baux un certain effet réel lié au bail. La situation est suggérée par les baux généralement de longue durée, qui prévoient le droit pour le locataire de réaliser des constructions sur le terrain qu'il loue. La jurisprudence et des textes spéciaux vont venir considérer que, dans un tel cas de figure, le locataire est propriétaire de ces constructions pendant la durée du bail. Cette hypothèse suppose alors que le jeu du mécanisme de l'accession soit retardé pendant la durée du bail.
[...] Cette clause n'interdit pas au locataire d'habiter avec des animaux familiers. Tout dépend alors de la définition de ces termes. Les juges du fond viennent alors apprécier ces situations. La réglementation des baux commerciaux La destination conventionnelle des lieux s'exprimera dans les baux commerciaux pour prévoir le type d'activité pouvant être exercée dans le local. Le bail commercial sera généralement consenti pour un type d'activité commerciale. Le locataire y sera donc astreint : quand il voudra céder son bail commercial, il devra trouver un repreneur pour la même activité commerciale. [...]
[...] Si le propriétaire ne veut pas s'exécuter, le locataire peut saisir une commission de conciliation. Si à son issue, le bailleur ne veut toujours pas se mettre aux normes, le locataire pourra saisir le juge. Le juge pourra alors imposer les travaux à réaliser et le délai d'exécution. Le juge pourra aussi réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu'à exécution des travaux. Cette possibilité pour le juge d'intervenir dans le lien contractuel (pour décider la réduction du loyer) est assez inédite. [...]
[...] Il faut donc rechercher quel est l'objet du contrat de bail. Dans ces hypothèses, il s'agit de baux d'immeuble, probablement des baux commerciaux, ayant pour objet l'immeuble. Au titre de ces baux, le bailleur garantit la jouissance paisible de l'immeuble. Le bailleur ne garantit donc pas un éventuel trouble commercial, même si celui-ci provient d'un autre locataire à lui. Par conséquent, la garantie d'éviction du propriétaire bailleur ne l'empêche pas de louer un autre local à un concurrent d'un autre de ses locataires, sauf clause contraire. [...]
[...] Cette définition un est peu ancienne. - Les réparations dites non locatives : ce sont des réparations lourdes concernant le toit et le couvert et à la charge du bailleur. L'art. 6c de la loi du 6 juillet 1989 réitère cette distinction : d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués Si le bailleur refuse de s'exécuter, il y a une tendance des locataires à ne plus payer le loyer tant que les réparations ne sont pas faites : c'est l'invocation de l'exception d'inexécution. [...]
[...] Elle se traduit par divers textes, comme : - L'art du Code civil le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée - L'art : si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir ( ) Il y a donc bien une organisation de garantie des risques d'éviction du bailleur. Certaines questions se sont posées en jurisprudence : le problème était de savoir si la garantie d'éviction du bailleur pouvait être recherchée pour des troubles commerciaux. Il s'agissait d'un propriétaire louant plusieurs lots commerciaux. Ce propriétaire loue un local à un locataire puis un autre local à un locataire ayant la même activité. Il y aura donc une forte concurrence néfaste pour le premier commerçant. La garantie d'éviction porte sur l'objet du bail. [...]
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