Cession du lot, droit de préemption urbain, règlement de copropriété, pacte de préférence, syndicat des copropriétaires, droit de louer, contrat de bail
Le copropriétaire est avant tout titulaire d'un droit réel sur son lot. Les droits individuels des copropriétaires doivent être distingués selon qu'ils portent sur le lot en copropriété dans son entier ou sur les seules parties privatives ou parties communes. Les principaux droits individuels s'appliquant au lot dans sa totalité sont :
- Le droit de cession
- Le droit de location
Par ailleurs, le copropriétaire a aussi un droit d'usage sur ses parties privatives et des droits sur les parties communes, dont le principal est un droit de jouissance.
[...] Le contrat de bail Il doit se conformer à la destination de l'immeuble en copropriété. L'article 3 de la loi du 23 décembre 1986 met à la charge du bailleur une obligation de communication des documents de la règle de vie dans la copropriété. Il est souhaitable que le contrat de bail mentionne que cette communication a eu lieu le bailleur pourra aussi demander a son locataire un reçu signé indiquant que les extraits on était remis. C. Les effets de la location Les effets de droit commun Le bailleur a l'obligation de procurer la jouissance du bien loué, de garantir le locataire contre les troubles, et d'entretenir le bien. [...]
[...] Les locataires peuvent agir sur le fondement de la responsabilité des faits des choses. Rapport entre le syndicat et le bailleur À l'égard du syndicat, c'est le bailleur qui garde la qualité de copropriétaire avec toutes les prérogatives et charges qui y sont attachés : participation à l'assemblé, droit de vote, droit de contester les décisions, obligations de payer les charges communes. En cas de trouble ou de dommage causé par le preneur le copropriétaire bailleur sera tenu pour responsable et disposera d'un recours contre le locataire fautif. [...]
[...] La clause interdisant la division des lots. Les clauses de préemption ou pacte de préférence, conférant au copropriétaire originaire un droit de priorité pour l'acquisition d'un lot céder par un membre du syndicat Les clauses d'exclusivités portant sur les locaux accessoires tels que cave, grenier, chambre de service ou garage, interdisant de vendre séparément ces biens à d'autre personne que des copropriétaires. Les clauses d'indivisibilité, interdisant de vendre des locaux accessoires indépendamment de la résidence principale. Les restrictions illicites au droit de disposer, il existe des clauses que par nature sont illicite et que ne peut valider le recours à la destination de l'immeuble, se sont celle qui aurait pour résultat de rendre le copropriétaire prisonnier de son lot (c'est-à-dire mis dans l'impossibilité de vendre). [...]
[...] Si l'AG refuse d'autoriser les travaux alors que ceux-ci sont conformes à la destination de l'immeuble, le copropriétaire peut exercer un recours devant le TGI aux fins d'autorisation. C. Actions en justice En principe, l'action individuelle d'un copropriétaire devrait se limiter à la sauvegarde des PP de son lot, le syndicat ayant seul qualité pour agir au cas d'atteinte aux PC (Art15 al 2). La jurisprudence estime, en revanche, que les copropriétaires ont qualité pour agir lorsqu'ils subissent un préjudice personnel du fait d'une atteinte aux PC de l'immeuble. [...]
[...] La location du lot A. Le droit de louer Le droit de louer c'est une prérogative de la copropriété, c'est-à-dire l'opposions de location ne peut directement ou indirectement être interdite n'y par le règlement de copropriété n'y par une décision d'AG. Ce droit ne peut être limité que pour assurer le respect de la destination de l'immeuble. Dans un immeuble résidentiel, une clause stipule que le lot ne pourrait en aucun cas être divisé en plusieurs lots en vue de la location. [...]
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