Renouvellement de bail, droit au renouvellement, état de l'immeuble, congé d'éviction, indemnité d'éviction, privation partielle, privation totale, local commercial, local d'habitation, congé de renouvellement, art. L145-10, bail prolongé, faculté de résiliation, préavis, plafonnement, baux dérogatoires, déplafonnement, auteurs, forme, contentieux, commission de consultation, fixation des loyers, droit de repentir, rétractation, frais de procédure
Les conditions du droit au renouvellement :
- Le locataire doit être titulaire d'un bail commercial, d'un bail soumis à statut. Le droit au renouvellement ne s'applique pas aux baux dérogatoires, ni au CDP ni aux location-gérance du FDC.
- Il faut que le locataire déploie une activité dans le local qui est donné à bail. Il faut que le locataire soit propriétaire du fonds de commerce (de l'activité).
[...] Le refus de renouvellement et l'indemnité d'éviction En principe, le locataire bénéficie d'un droit de renouvellement de son bail. Quand le propriétaire refuse le droit au renouvellement, ou lorsqu'il se rétracte alors qu'il avait accepté dans un premier temps, le propriétaire va devoir payer une indemnité d'éviction. Elle est soit fixée d'un commun accord entre les parties, soit à défaut par le TGI. Le montant de l'indemnité d'éviction L'art 145-14 : « L'indemnité d'éviction doit correspondre au préjudice subi par le locataire du fait du non-renouvellement. ». [...]
[...] Soit les parties se mettent d'accord, soit c'est le juge qui le fait. [...]
[...] Il y a cependant des cas de déplafonnement. Les 4 cas de déplafonnement Les baux de + 12 ans résultant de la prolongation tacite du bail. Les baux d'une durée initiale de plus de 9 ans ans, la question de renouvellement se posera à la fin de la 10e année. Le prix du bail se fera à la valeur locative sans plafonnement. La modification notable des éléments mentionnés au numéro 1 à 4 de l'art.45-33. Les baux qui concernent les terrains, les loyers relatifs aux locaux construits en vue d'une seule utilisation (centres commerciaux) et les salles de spectacle Les limites au déplafonnement La loi Pinel a ajouté le déplafonnement du plafonnement à la hausse à l'art L145-34. [...]
[...] Soit personne n'a rien fait auquel cas, le renouvellement n'est pas automatique. Pour pouvoir bénéficier d'un bail renouvelé, le locataire doit le demander. Le bail ne cesse pas à l'arrivée de son terme et le bail ne se renouvelle pas automatique (proposition du proprio ou demande du locataire) : c'est un bail prolongé (faculté de résiliation sous préavis.) A. La forme (à peine de nullité) Si les conditions de forme ne sont pas respectées, la demande de renouvellement est nulle. [...]
[...] Plusieurs situations sont envisageables : Le locataire donne congé, il n'a pas le droit au renouvellement, Le propriétaire délivre un congé-éviction. Dans ce cas le locataire perdra son droit au renouvellement, mais percevra une indemnité d'éviction. Ou bien le propriétaire délivre un congé renouvellement auquel cas le renouvellement est acquis au locataire. Le locataire demande le renouvellement. En principe le propriétaire ne peut pas s'y opposer sauf pour un juste motif (faute du locataire ou état de l'immeuble). En cours de bail, le locataire doit avoir fait sa demande au plus tard dans les 6 mois qui précèdent l'échéance. [...]
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