Les règles du Code civil s'appliquent à tous les baux. Mais ces règles ont perdu de leur importance, car elles ont été grignotées par le droit spécial. Le champ d'application du droit commun du bail est finalement très limité aujourd'hui. Ce droit commun s'applique notamment aux locations mobilières, aux locations de résidences secondaires, aux logements étudiants, aux logements meublés, et aux dépendances et commodités (garages, jardins).
Le bailleur est en principe le propriétaire du bien (mais pas systématique). Il doit être capable : cela pose problème quand le bail appartient à un incapable (mineur, majeur incapable). Donner une chose à bail (consentir un bail) est un acte d'administration (et non de disposition) parce que le contrat n'est pas translatif de propriété. Il en résulte que le représentant du mineur ou le tuteur de l'incapable majeur peut donner seul la chose à bail sans autorisation du conseil de famille (article 1718).
Cependant, si le bail n'est pas autorisé par le Conseil, le bail ne peut pas excéder 9 ans et n'ouvre normalement pas droit au renouvellement (article 595) sauf autorisation du juge des tutelles. Le mineur émancipé peut consentir seul un bail sur une chose lui appartenant.
[...] Ex : cas de l'intoxication d'un locataire dû à un chauffe-eau défectueux, il a été dit que c'était une faute imprévisible donc la FM exonérait. Civ.3ème 26 octobre 1977. On s'est aperçu que la garantie des vices cachés ne couvrait pas tous les défauts de sécurité. L'obligation de sécurité à la charge du bailleur Cette obligation de sécurité est d'origine jurisprudentielle, elle se confond un peu avec la garantie de vices cachés mais est nettement plus large car elle peut viser des défauts même apparents. Cette obligation est plus lourde pour les bailleurs professionnels. [...]
[...] Le renouvellement du bail : les parties peuvent aussi s'entendre pour renouveler le bail, en principe aux mêmes conditions (sauf révision du loyer) pour une durée déterminée en général. C'est un nouveau bail qui est ainsi convenu. De nombreux statuts spéciaux prévoient un droit au renouvellement du bail qui s'opère le plus souvent par tacite reconduction. La résiliation du bail C'est une rupture anticipée du bail, avant le terme fixé, mais qui ne vaut que pour l'avenir (à la différence de la résolution qui est rétroactive). [...]
[...] Ce droit entraine des contreparties qui sont les obligations du preneur. La jouissance paisible de la chose louée Article 1728 : il doit user de la chose en bon père de famille. Cela recouvre deux obligations. L'obligation de respecter la destination convenue Le locataire ne doit pas se servir de la chose pour un autre usage que celui qui a été convenu, même implicitement. Ex : ne pas faire le commerce dans un local destiné à l'habitation. L'obligation de ne pas commettre des abus de jouissance Le preneur ne doit pas dégrader la chose louée, la modifier sans autorisation du bailleur, il doit respecter la destination convenue. [...]
[...] Mais il ne doit que les dégradations qui ne résultent pas de la vétusté ou de la FM. A ce sujet, le code civil pose une double présomption : l'article 1732 dit que c'est au preneur de prouver que les dégradations ont eu lieu sans sa faute. L'article 1735 ajoute que le preneur doit répondre (est responsable) des dégradations par le fait des personnes de sa maison (membres famille, amis, clients, En outre, une troisième présomption existe, s'il n'a pas été établi d'état des lieux pour comparer cet état au moment de l'entrée et de la sortie, selon l'article 1731, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état. [...]
[...] La transmission du bail Le bail peut dans certains cas être cédé. Le changement de bailleur Les conditions de changement du bailleur L'hypothèse est celle d'une aliénation de la chose louée en cours de bail (vente, donation, transmission à cause de mort, apport en société). L'article 1743 règle ces hypothèses, en indiquant que le nouveau propriétaire doit respecter le bail en cours (le bail va se poursuivre avec un nouveau bailleur). Le nouveau propriétaire devient partie au contrat et devient le bailleur, aussi bien pour les meubles que pour les immeubles. [...]
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