Le droit commun du bail c'est le droit commun d'un contrat spécial. Le droit commun est un socle de règles dans lequel on puise quand le droit spécial n'apporte pas de réponses. Ensemble des règles locatives qui régissent la relation locative (formation du contrat, exécution, rupture, environnement locatif…). Le contrat de droit commun est la convention qui sert de référence et dont on ne peut s'écarter que par exception.
Les lois se sont multipliées. On pourrait penser qu'il n'est plus utile de se référer au droit commun. Pourtant, le droit commun sert toujours. Toutes les locations de meubles sont encore régies par le Code civil. Pour les immeubles, les dispositions du Code civil ne font pas doublon avec les dispositions spécifiques.
La capacité est l'aptitude à être titulaire de droits et à les exercer. On distingue l'incapacité d'exercice quand on est titulaire de droit, mais qu'on ne peut les exercer soi-même sans un représentant (mineurs) de l'incapacité de jouissance quand on est privé d'un droit qu'on ne peut ni l'exercer seul ni par un représentant.
Le pouvoir est une prérogative conférée à son titulaire dans un intérêt au moins partiellement distinct du sien. Capacité et pouvoir vont de pair.
Le fait de prendre un bien en location est un acte d'administration. Il existe 2 incapacités de jouissance :
- Article 450 al 3 Code civil qui vise le tuteur : il ne peut prendre en location un bien qui appartient au mineur.
- Article 1125-1 Code civil : tous ceux qui travaillent dans un établissement psychiatrique ou pour personnes âgées ne peuvent prendre en location le logement de ces patients.
Le but n'est pas de protéger l'incapable mais c'est une mesure de défiance. On veut éviter qu'il ne profite de son influence pour obtenir des conditions trop avantageuses.
L'article 1718 renvoie à l'art 595 qui concerne les rapports usufruitier/nu-propriétaire. L'usufruitier peut donner à bail (tuteur du bailleur incapable), mais pas pour une durée supérieure à 9 ans, au-delà, ce n'est pas opposable au nu-propriétaire. L'autorisation du conseil de famille (bailleur incapable) est indispensable pour la conclusion d'un bail commercial ou rural.
[...] Art 4 de la loi de 89 liste ces clauses : souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur, imposer le paiement par prélèvement automatique, prévoir la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer ou la non-souscription d'une assurance locative (donc pas de clause résolutoire possible en dehors de ces 2 hypothèse), la facturation de l'état des lieux, d'interdire de loger des personnes qui n'habitent pas toujours dans les lieux, clause permettant d'obtenir la résiliation sur une simple ordonnance de référé sans possibilité d'appel. Section 2. Le cours du bail. Sous-section 1. Les droits et obligations des parties. [...]
[...] Proposition par le bailleur doit être faite 6 mois avant le terme, à défaut d'accord du locataire, la saisine de la commission de conciliation est obligatoire (arrêt 13/12/06) et celle du juge aussi qui tranchera au final. Si la procédure n'est pas respectée, le bailleur ne peut pas donner congé pour la même échéance, le bail sera renouvelé aux conditions antérieures. - Modalités de paiement : terme échu ou à échoir. L'art 7 a indiqué que le paiement mensuel est de droit à la demande du locataire. Le prélèvement automatique ne peut être imposé au locataire, c'est une clause abusive Les charges locatives. [...]
[...] C'est un nouveau contrat qui est conclu, il ne s'agit pas de la prorogation ou de la prolongation de l'ancien bail. L'ancien contrat a disparu donc : - La durée est indéterminée, sauf clause contraire (cas des reconductions tacites de périodes déterminées : reconduction de 12 ou 24 mois). - art 1740 précise que la caution ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation (ie reconduction). La caution est libérée de toute obligation de couverture mais pas de l'obligation de règlement à l'expiration du contrat. [...]
[...] Garantie du fait des tiers. Art 1726 Code civil : la garantie des troubles des choses. Action en revendication émanant du véritable propriétaire, contestation des servitudes de passage. Alors on peut appeler en garantie son bailleur. Art 1725 : la garantie des troubles de fait, dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur des troubles que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance. Le locataire ne peut se retourner que contre les tiers pour obtenir une indemnisation. [...]
[...] Ensemble des règles locatives qui régissent la relation locative (formation du contrat, exécution, rupture, environnement locatif Le contrat de droit commun est la convention qui sert de référence et dont on ne peut s'écarter que par exception. Les lois se sont multipliées. On pourrait penser qu'il n'est plus utile de se référer au droit commun. Pourtant le droit commun sert toujours. Toutes les locations de meubles sont encore régies par le Code civil. Pour les immeubles, les dispositions du Code civil ne font pas doublon avec les dispositions spécifiques. Chapitre 1. La formation du contrat de bail Art 1108 et suivants s'appliquent capacité, objet, cause, volonté. Section 1. La capacité. [...]
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