Le bail est un contrat par lequel l'une des parties (le bailleur) s'oblige à faire jouir l'autre (le preneur, le locataire) d'une chose pendant un certain temps, contre le paiement d'un loyer (mais la contrepartie peut être autre chose qu'une contrepartie financière). C'est une jouissance temporaire, ce qui implique la restitution de la chose, une fois le délai écoulé.
Comme dans tout contrat, l'intention des parties est essentielle. Par exemple, dans ce que l'on désigne sous les termes de « crédit-bail », il y a une location plus une promesse de vente : l'objectif prépondérant des parties est de procéder à un transfert de propriété, ce qui explique que beaucoup des règles applicables au bail soient écartées.
Mais cette jouissance temporaire est distincte de l'usufruit car dans le bail, le propriétaire a l'abusus, l'usus et le fructus et offre au preneur la jouissance de son bien (droit personnel). En revanche, dans l'usufruit, les droits sur le bien sont divisés « à leur source » : le nu-propriétaire a l'abusus ; l'usufruitier a l'usus et le fructus.
Puisque l'usufruitier a un droit sur la chose, sans l'intermédiaire du nu-propriétaire, il dispose de plus de libertés notamment pour céder ses droits et accorder la jouissance temporaire du bien à un tiers (au contraire, la cession de bail et la sous-location par le locataire sont très réglementées).
La notion de jouissance a été définie par un arrêt de la chambre civile 1ère du 11 janvier 2006 : une société met à disposition d'un professionnel exerçant à titre libéral des bassins de piscine et les vestiaires attenants. L'accord est renouvelé annuellement. Après une dizaine d'années, le propriétaire informe le professionnel qu'il doit mettre fin à ses activités.
Le professionnel demande l'indemnisation de son préjudice et la requalification de la convention de mise à disposition en bail professionnel. Le problème est le suivant : peut-on qualifier une convention de bail alors même que le cocontractant ne jouit pas d'une libre disposition, à usage exclusif, des lieux ?
La Cour de cassation répond par la négative et rejette le pourvoi : la mise à disposition était partagée avec d'autres utilisateurs et selon des horaires modulables. Il n'y avait donc pas une libre disposition des lieux pour un usage exclusif. La qualification de bail ne peut être retenue. La Cour écarte la qualification de bail, mais reste silencieuse sur la qualification à apporter.
La convention de mise à disposition est un contrat innommé, créé par la pratique et non par le législateur, même s'il comporte quelques analogies à la fois avec le louage (le bail) et avec le prêt à usage. En effet, la chose est remise à une personne, le disposant, pour un usage précis (analogie avec le prêt) mais en contrepartie celui qui bénéficie de cette jouissance verse une certaine somme (analogie avec le bail).
[...] La Cour de cassation répond par la négative. Elle rejette le pourvoi : le bailleur est toujours en droit de refuser, sans motif, le renouvellement d'un bail arrivé à expiration en payant une indemnité d'éviction. La motivation par l'une des causes prévues par la loi n'est exigée qu'en de résiliation au terme d'une période triennale et non à l'expiration de la durée du bail ou, lorsque le congé est donné à l'expiration du bail, si le bailleur ne souhaite pas être tenu de l'indemnité d'éviction. [...]
[...] Ce texte concerne uniquement les rapports entre les parties. L'article 1715 n'est pas applicable à l'égard des tiers (Cass. Commerciale juin 1955). Entre les parties, l'article 1715 est extrêmement sévère au point que le bail verbal ne semble pas pouvoir être prouvé. On peut alors se poser la question suivante : les règles de preuve font-elles obstacle, en pratique, à la force obligatoire du contrat de bail verbal ? Il faut distinguer deux situations, selon que l'on adopte une interprétation littérale ou a contrario de ce texte. [...]
[...] Si le loyer d'un bail d'habitation est manifestement sous-évalué le bailleur peut proposer une augmentation. Si le locataire refuse, une procédure spéciale existe : une commission de conciliation est saisie, voire le juge. Le loyer Le loyer est indispensable pour retenir la qualification de bail. Le loyer peut être déterminé ou déterminable sans dépendre de la volonté d'une partie- (rapprocher du prix de vente). En l'absence de loyer, le juge pourrait disqualifier le contrat en s'attachant à la volonté des parties (par exemple pour préférer la qualification de commodat). [...]
[...] Briand) car le preneur peut abdiquer une partie de ses droits quant à la délivrance (lorsqu'il dispense le bailleur pour les travaux nécessaires et connus lors de la conclusion du bail). En revanche, il ne peut y renoncer de manière générale (c'est-à-dire que la renonciation ne peut inclure les travaux nécessaires dont il n'a pas encore connaissance). De même l'arrêt de la Cassation civile 1ère du 21 mars 1997 met en avant les effets du bail : Un bail est consenti à un restaurateur dans un immeuble en copropriété et le bailleur s'est engagé à obtenir l'autorisation des copropriétaires d'installer une gaine d'extraction. [...]
[...] La Cour rejette le pourvoi en considérant à la fois le montant du loyer et les avantages en nature. Cette double appréciation permet de conclure que le montant du loyer n'est pas vil. La CA a bien recherché si des obligations particulières étaient mises à la charge du preneur. Le preneur a le droit d'édifier des constructions sur la parcelle, mais s'il résilie le bail, le contrat prévoit que les constructions deviennent la propriété du bailleur qui ne devra aucune indemnité au preneur. [...]
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