Le droit de propriété est un droit absolu et sacré inscrit dans la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 (article 17). Néanmoins, il semble aujourd'hui s'affaiblir face à l'avènement d'un droit au logement.
En effet, le droit au logement était inconnu jusqu'à une époque récente or, il occupe dorénavant une place de plus en plus importante. Le droit au logement et le droit de propriété sont deux droits d'égale valeur constitutionnelle qui s'affrontent actuellement.
Cet affaiblissement du droit de la propriété se manifeste par l'augmentation des détails de procédure, la protection accrue de l'occupant d'un logement, et le renforcement du droit au maintien dans les lieux, que le législateur a instauré ces dernières années. Les juridictions judiciaires, garantes du respect de la propriété, sont, néanmoins, sensibles aux conséquences liées à la crise économique et n'hésitent plus à faire prévaloir le droit au logement au détriment du droit de propriété.
Le mouvement législatif de 1982 a marqué la fin du régime libéral établi par les articles 1714 et suivants du Code Civil. Le contrat de location se trouve depuis soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui ressort comme étant un texte d'équilibre entre le droit de propriété et le droit au logement. L'article 2 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 instaure un caractère d'ordre public aux dispositions de son titre Ier (articles 1er à 25-5) consacré aux rapports entre les bailleurs et les locataires.
Il s'agit là d'un ordre public de protection, c'est-à-dire d'un ensemble de règles édictées dans le but de protéger les cocontractants auxquelles ils ne peuvent déroger par convention particulière.
Selon l'article 7 de la loi de 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus ».
Cette obligation, qui est l'objet même du contrat de bail, est strictement impérative puisqu'il s'agit de la contrepartie engendrée par la jouissance des lieux. Dès lors, le non-respect d'une telle obligation peut avoir un certain nombre de conséquences et notamment pour la rentabilité de l'investissement du propriétaire bailleur.
Si malgré ces dispositions, le propriétaire et son gérant sont confrontés à des problèmes d'impayés, et qu'aucun règlement amiable n'est possible, l'ouverture d'une procédure contentieuse est inévitable.
Chaque année, près de 164 000 litiges relatifs aux rapports locatifs sont soumis aux juges des tribunaux d'instance (seule juridiction compétente pour trancher les contentieux locatifs issus des baux à usage d'habitation, professionnel ou mixte), la majorité concernant des problèmes de loyers impayés. Ces litiges ont augmenté de 17% en 5 ans et les demandes de résiliation de bail et d'expulsion ont augmenté de 12.6% sur une année.
Il est donc primordial, surtout pour les professionnels de l'immobilier, de parvenir à un équilibre entre les droits et les obligations de chacun. Pour ce faire, il conviendra de faire jouer l'ensemble des garanties dont dispose un propriétaire pour choisir son futur locataire (I), mais en cas de situation difficile, il faudra mettre en marche la procédure d'acquisition de la clause résolutoire ou la procédure de résiliation du bail, amenant toutes deux au paiement de la dette et au prononcé de l'expulsion du locataire (II).
[...] Nature et étendue de la garantie : La garantie s'applique aux logements sis en France métropolitaine dont les loyers (charges et taxes comprises) sont inférieurs à par mois. En cas de non-paiement par le locataire des loyers et charges, l'assureur s'engage à régler le montant de ces derniers, sur la base du calcul de la prime d'assurance, même si l'indemnité d'occupation est fixée à une somme différente par le tribunal. Néanmoins, le plafond d'indemnité par sinistre ne saurait excéder La durée du contrat concorde avec le mandat de gestion du bien, objet de l'avenant. [...]
[...] Néanmoins, il semble aujourd'hui s'affaiblir face à l'avènement d'un droit au logement. En effet, le droit au logement était inconnu jusqu'à une époque récente or, il occupe dorénavant une place de plus en plus importante. Le droit au logement et le droit de propriété sont deux droits d'égale valeur constitutionnelle qui s'affrontent actuellement. Cet affaiblissement du droit de la propriété se manifeste par l'augmentation des détails de procédure, la protection accrue de l'occupant d'un logement, et le renforcement du droit au maintien dans les lieux, que le législateur a instauré ces dernières années. [...]
[...] Il peut, à cette occasion, solliciter le paiement par le locataire du coût du commandement et des entiers dépens ainsi que l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour les frais engagés, à savoir les frais d'huissier et d'avocat. Il est important de noter que la loi 98-657 du 29 juillet 1998 oblige l'huissier de justice à notifier au préfet, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail. Cette notification devra se faire obligatoirement par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit s'écouler un délai minimum de deux mois entre l'information du préfet et la date de l'audience. [...]
[...] Ces délais peuvent, par dérogation à l'article 1244 du Code Civil, excéder une année si le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ils ne peuvent pas en revanche être inférieurs à trois mois ou supérieurs à trois ans. La loi du 29 juillet 1998, relative à la lutte contre les exclusions, attache une importance particulière à la prévention des expulsions et permet ainsi au juge ordonnant l'expulsion ou statuant sur une demande de délais de transmettre au préfet son ordonnance ou sa décision, afin de prendre en compte la demande de l'occupant dans les dispositifs de relogement existant au niveau départemental. [...]
[...] C'est ensuite au juge de l'exécution de se prononcer, puisqu'il est compétent pour connaître des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s ‘élèvent à l'occasion de l'exécution forcée Toutefois, l'article L.613-2 du Code de la Construction et de l'Habitation contraint le juge à tenir compte, lorsqu'il prononce des délais ou examine une demande, de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations ; les situations respectives du propriétaire et de l'occupant notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille et de fortune de chacun ; les circonstances atmosphériques et diligence de l'occupant en vue de son relogement. Le juge peut ensuite informer le préfet de sa décision afin de faire bénéficier l'occupant d'un éventuel relogement dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées. A noter que l'article L. [...]
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