Les clauses encadrant la cession du droit au bail et la cession du fonds de commerce dans les baux commerciaux

Mitzi B.

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Les clauses encadrant la cession du droit au bail et la cession du fonds de commerce dans les baux commerciaux

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Thèmes abordés

Droit, droit commercial, droit des obligations, droit des contrats, clause contractuelle, cession de droits, droit au bail, cession de bail, bail commercial, cession de fonds de commerce, fonds de commerce, article 1717 du Code civil, preneur, location, sous-location, autorisation du bailleur, article L.141 du Code de commerce, créancier, clause réputée non écrite, concessionnaire, cédant, requalification d'un contrat, transmission de la clientèle, transfert de stock, séquestre, nullité de la cession, jurisprudence, cour de cassation, 11 décembre 2001, 24 janvier 2006

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Résumé du document

En cas de cession de fonds de commerce, l'article L.141-12 du code de commerce prévoit, sous 15 jours, une publication au BODACC. L'article L.141-14 du code de commerce complète que sous 10 jours suivant la publication, les créanciers du vendeur peuvent former opposition au paiement du prix par LRAR ou acte extrajudiciaire. Cette opposition doit mentionner le montant et la nature de la créance à peine de nullité de l'opposition. L'acquéreur remet donc le prix de la vente entre les mains d'un séquestre (souvent le notaire rédacteur d'acte). Ce séquestre garde le montant de la vente entre ses mains pendant le délai de recours de 10 jours bénéficiant aux tiers créanciers. En cas d'opposition, le créancier est payé par le séquestre qui prélève le montant de la créance sur le prix de vente. À l'issue du délai de 10 jours, l'article L.143-21 du code de commerce fait obligation au séquestre de procéder à la répartition du prix de vente dans les trois mois (105 jours) suivant la cession.

Sommaire

Sur la cession du droit au bail
Sur le fonds de commerce
Sur le risque de requalification
1. Le risque de requalification d'une cession de droit au bail en cession de fonds de commerce
2. Le risque de requalification d'une cession de fonds de commerce en simple cession de bail

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Extraits

[...] Les clauses encadrant la cession du droit au bail et la cession du fonds de commerce dans les baux commerciaux Sur la cession du droit au bail La cession du droit au bail est encadrée par l'article 1717 du Code civil disposant que « le preneur a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre si cette faculté ne lui a pas été interdite ». Dès lors, les clauses permettant la cession du droit au bail sous réserve de l'autorisation du bailleur ne vont pas à l'encontre de la liberté de cession posée à l'article 1717 du Code civil. [...]

[...] Les parties se prévalant d'une cession de droit au bail peuvent ne pas avoir respecté les prescriptions prévues en matière de cession de fonds de commerce. Cela a pour conséquence que s'il y a requalification de la cession, les délais n'ayant pas été respectés, la cession de fonds de commerce est nulle. Le risque de requalification d'une cession de fonds de commerce en simple cession de bail Cela est régulièrement invoqué par les parties. En effet, des clauses sont souvent prévues, conditionnant la cession du droit au bail à l'accord écrit et express du bailleur. [...]

[...] 1[re] décembre 2001, n°99-15.194 : la cession d'un droit au bail ne peut être assimilée à une cession de fonds que si elle s'accompagne d'une cession de clientèle). La cession du stock, des contrats de travail, de l'enseigne commerciale, du droit au bail corrélativement à la cession du fonds de commerce tend à démontrer une volonté du cédant de transmettre l'exploitation de son activité Pour illustration : Cass. Com janvier 2006, n°04-15.175 : à l'occasion de cet arrêt, la Cour de cassation a rappelé qu'une cession de fonds de commerce peut être requalifiée en cession de droit au bail quand la cession était opérée sur des locaux fermés, sans achalandage, vide de tout stock, inexploité de toute activité commerciale ou alors dans le cas de la mise en place d'une activité totalement différente de celle exercée par le cédant (avec un stock distinct, une clientèle distincte, etc.). [...]

[...] En revanche, aucune clause ne prévoit l'accord du bailleur en cas de cession du fonds de commerce. Le bailleur souhaitant faire annuler la cession de fonds de commerce peut invoquer l'absence de transfert de clientèle, l'absence de transfert de stock, prouvant que la cession de fonds de commerce doit être en fait qualifiée en cession de bail. Or, cette cession du droit au bail aurait été faite en violation de la clause stipulant l'accord écrit et express du bailleur. Cela aurait pour conséquence une nullité de la cession du bail. [...]

[...] L'article L.145-16 du code de commerce dispose que « sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel ». Cet article s'entend dans le sens où si un preneur à bail décide de céder son fonds de commerce à un cessionnaire, toute clause l'empêchant de céder dans le même temps son droit au bail est réputée non écrite. Cet article garantit le droit de céder son bail commercial en même temps que la cession de son fonds de commerce. Sur le risque de requalification Ici, deux hypothèses sont envisagées. [...]

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