L'exploitant n'a qu'une seule possibilité s'il veut être indépendant et non pas salarié : celle de conclure un bail rural. Ce bail lui donnera une protection comme le droit au renouvellement ou le droit de préemption qui peuvent être soit d'une durée de 9 ans (bail ordinaire) soit d'une durée de 18 ans (bail à long terme). Ces deux types de baux lui donnant une protection quasi identique.
La conclusion d'un bail ordinaire de 9 ans est le statut du fermage type. Il est régi par les articles L 411-1 à L 411-78 du code rural. Il comporte une définition légale et certaine de ses clauses comme celles relatives à la fixation du prix sont à respecter impérativement par les deux parties.
Il existe en droit rural deux sortes de baux : le bail de neuf ans qui confère au preneur un éternel droit au renouvellement et le bail à long terme qui déroge pour une partie de ses règles au bail de neuf ans et qui permet parfois au bailleur propriétaire de s'assurer qu'au bout d'un certain temps il retrouvera la libre disposition de ses biens. Il existe trois types de baux à long terme : le bail de 18 ans, le bail de 25 ans, le bail de carrière.
[...] Le bailleur peut refuser le renouvellement si lui-même son conjoint ou son descendant ont l'intention de reprendre les terres. Il faut avoir la capacité agricole et notifier un congé. Ce congé est notifié 18 mois à l'avance par acte extrajudiciaire. Il existe des mentions impératives à peine de nullité : le motif du non-renouvellement ; l'identité complète du ou des bénéficiaires de la reprise ; les dispositions de l'article L 411-54 du code rural qui permettent au destinataire du congé de contester pour vice de forme le congé dans les 4 mois suivants sa notification. [...]
[...] Il n'a pas le droit de vendre le bien. Il existe des cas de fraude et des cas où l'exploitant ne respecte pas l'obligation d'exploiter et la durée de l'exploitation. Dans ce cas le locataire évincé est protégé par l'article L 411-66 du code rural qui lui donne une action en justice. Si le locataire évincé a la preuve que le repreneur a loué le bien qu'il ne l'a pas exploité ou qu'il l'a vendu il va solliciter auprès des tribunaux paritaires soit des dommages et intérêts à hauteur du préjudice subi, soit la réintégration dans les lieux. [...]
[...] Le bailleur peut éviter une transmission automatique du bail qui prolonge d'autant l'occupation de sa terre encore faut il que le preneur accepte Le bail de 25 ans Il est réglementé par l'article L 416-3 du code rural. Ce doit être un bail initial d'au moins 25 ans au plus de 99 ans qui peut être fait de deux manières : soit les deux parties conviennent que le bail sera de 25 ans, soit les parties conviennent qu'il sera plus long. Aux termes de ce bail le code rural considère qu'il se renouvelle par tacite reconduction. [...]
[...] Le bail rural et le statut de l'exploitant locataire Cet exploitant à une seule possibilité s'il veut être indépendant et non pas salarié c'est celle de conclure un bail rural. Ce bail lui donnera une protection comme le droit au renouvellement ou le droit de préemption et il peut être soit d'une durée de 9 ans (bail ordinaire) soit d'une durée de 18 ans (bail à long terme). Ces deux types de baux lui donnant une protection quasi identique. La conclusion d'un bail ordinaire de 9 ans Ce bail c'est le statut du fermage type. [...]
[...] Il est prévu que chacune des parties peut y mettre fin chaque année à compter de la fin du bail. Ce congé prend effet à la fin de la année au cours de laquelle il a été donné Le bail de carrière C'est un bail qui dure autant que dure la carrière de preneur et qui se termine à l'expiration de l'année culturale au cours de laquelle le preneur atteint l'âge de la retraite. Pour tous ces baux il existe trois particularités : Le prix est en principe et à l'exclusion du bail de carrière, fixé entre des minima et des maxima qui ne sont pas identiques aux baux de 9 ans ; Un preneur qui est à plus de 9 ans mais à plus de 18 ans de l'âge de la retraite a en réalité une seule possibilité : souscrire un bail de 9 ans renouvelable pour 9 ans. [...]
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