Le bail rural est le contrat par lequel un propriétaire transfère à un tiers, la jouissance d'un bien rural, contre le versement, en argent ou en produits, d'une valeur fixe, le fermage. Il y a bail rural lorsqu'un bailleur met à disposition d'un preneur, un immeuble à usage agricole, à titre onéreux, en vue de l'exploitation du fonds, l'activité agricole se caractérisant par la maîtrise d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal. La location porte sur les bâtiments d'exploitation, les bâtiments d'habitation liés à l'exploitation et les parcelles agricoles.
[...] Dans ce cas, le preneur doit notifier sa décision au propriétaire au moins douze mois à l'avance. En dehors des cas légaux de non-renouvellement ou de résiliation, les parties peuvent d'un commun accord mettre fin au bail : il faut matérialiser l'accord dans un acte de résiliation amiable (ni le bailleur, ni le preneur ne peuvent résilier le bail de façon unilatérale) Indemnités au preneur sortant : art L411-69 A l'expiration du bail et, quelle que soit la cause qui y a mis fin, le preneur qui par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit à une indemnité. [...]
[...] C'est le type de bail le plus répandu. Le bail à métayage Le métayage est un type de bail rural dans lequel le bailleur confie à un métayer le soin d' cultiver une terre en échange d'une partie de la récolte. Autrefois majoritaire, ce type de bail a régressé jusqu'à devenir marginal, il a presque entièrement disparu sauf en régions viticoles. Il est soumis aux règles du statut du fermage, assorties de dispositions particulières, dues au principe de la participation financière du bailleur dans l'exploitation : Propriétaire et locataire sont considérés comme co-exploitants, ils assument ensemble les charges et risques de l'exploitation : généralement le bailleur apporte les terres, les bâtiments et le cheptel, le preneur la main d'oeuvre. [...]
[...] Résiliation à l'initiative du preneur : - incapacité au travail, grave et permanente du preneur ou de l'un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme - décès d'un ou de plusieurs membres de la famille du preneur indispensables au travail de la ferme - acquisition par le preneur d'une ferme qu'il doit exploiter lui-même - refus d'autorisation d'exploiter opposé par l'autorité administrative en application des art L331-1 et suivants, obligeant le preneur à mettre la structure de son exploitation en conformité avec les dispositions du schéma directeur départemental des structures. Dans tous ces cas, si la fin de l'année culturale est postérieure de neuf mois au moins à l'événement qui cause la résiliation, celle-ci peut, au choix du locataire, prendre effet soit à la fin de l'année culturale en cours, soit à la fin de l'année culturale suivante. Dans le cas contraire, la résiliation ne prendra effet qu'à la fin de l'année culturale suivante. [...]
[...] Si les propositions du tribunal ne satisfont pas le bailleur, il pourra renoncer à la vente. A noter : le droit de préemption de la SAFER (société d'aménagement foncier et d'équipement rural) s'exerce sur les fonds et les terrains à vocations agricoles. Le droit de la SAFER s'exerce dans les mêmes conditions que ceux du preneur mais le droit de préemption du preneur prime celui de la SAFER. En cas de litige c'est le TGI qui est compétent.pour fixer le prix de vente. [...]
[...] Le bailleur peut s'opposer au renouvellement en notifiant congé mois avant le terme par acte extrajudiciaire. A peine de nullité le congé doit répondre à l'un des motifs suivants (art L411-31) : non-respect par le preneur de ses obligations : - deux défauts de paiement de fermage (persistant 3 mois après mise en demeure) - agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds - non-respect des règles en matière de sous-location et de cession du bail - non-respect par le preneur des clauses relatives à la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l'air, de la prévention des risques naturels et de la lutte contre l'érosion droit de reprise du bien par le bailleur pour lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé ou pour un descendant majeur ou un mineur émancipé (art L411-58) Le congé doit être motivé, il doit mentionner l'identité du bénéficiaire de la reprise et reproduire l'article L411-54 qui donne au preneur le droit de contester le congé dans les 4 mois en saisissant le TPBR Le bénéficiaire de la reprise (art L411-59) : - doit se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans - doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir. [...]
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