Ventes à la découpe - respect impératif de l'accord collectif du 9 juin 1998 à peine de nullité

Extraits

[...] En dehors de l'arrêt précité du 5 mars 2004, la Cour de cassation s'est déjà prononcée par arrêt du 9 janvier 2008 qui retient qu'un congé pour vente visant l'article 15 de la loi de 1989 est nul s'il est délivré en violation de l'accord collectif de 1998 (Civ janvier 2008). L'arrêt commenté mérite l'approbation puisqu'il ne fait pas de doute que les dispositions de l'accord collectif de 1998, étendu par décret et renvoyant aux lois des 31 décembre 1975 et 6 juillet 1989 sont d'ordre public, de sorte que leur violation est habituellement sanctionnée par la nullité qui, pour assurer la défense d'intérêts particuliers, semble devoir être relative, même si la doctrine doute qu'il soit toujours possible de séparer l'intérêt général des intérêts particuliers. [...]

[...] Toutefois, le caractère systématique de la nullité sans le garde-fou du grief conduira sans doute à un développement du contentieux par des locataires soucieux d'exploiter la moindre violation de telle ou telle disposition de l'accord collectif de 1998 ou de 2005 dont le but était pourtant la recherche d'une concertation entre bailleur et locataire. Bibliographie Gross, Bernard ; Contrats : Vente civiles et commerciales Ed. Thémis. Droit privé. [...]

[...] Rappelons que c'est dans le souci, comme l'indique son préambule, de favoriser un climat serein entre locataire et bailleur et permettre d'aboutir à des conditions plus satisfaisantes de transaction, que l'accord de 1998 imposait au bailleur de respecter, avant toute notification d'une offre de vente au visa de l'article 10 de la loi de 1975, une procédure d'information générale, puis personnalisée. C'est l'absence de sanction textuelle (aussi bien dans l'accord que dans le décret d'extension) qui devait diviser le débat en doctrine ; V. Vincent Canu s'interrogeant sur le caractère normatif de l'accord collectif qui selon lui édicte plus de principes [ . [...]

[...] Pour retenir la nullité des actes en cause, les juges du fond ont recherché la volonté du législateur et du pouvoir réglementaire qui, selon la cour, a été d'associer locataires et bailleur à chaque stade du processus de vente par lots des ensembles immobiliers d'habitation dans un esprit de loyauté et de sérénité, exclusif de toute ambiguïté et de toute manœuvre, hâte ou simplification abusive, une obligation générale d'information pesant sur le bailleur et le contraignant à vérifier de façon scrupuleuse que les locataires reçoivent dans des délais suffisants une information claire et exhaustive pour nourrir leur réflexion et arrêter leurs décisions en bon père de famille La cour d'appel a ainsi jugé que le défaut d'examen entre bailleur et locataires des modalités de réalisation de diagnostics et bilans techniques constituait une infraction grave aux dispositions d'ordre public de l'accord du 9 juin 1998 ne pouvant être sanctionnée que par la nullité du congé pour vente. Le bailleur a défendu qu'en l'absence de précision légale, le défaut d'information ne puisse qu'entraîner la nullité du contrat de vente ou en cas de refus de l'offre et de préjudice qui en serait résulté pour le locataire, la mise en œuvre de sa responsabilité civile. Cette argumentation n'a pas été suivie par la Cour de cassation qui, retenant le caractère d'ordre public de l'article 2.2 de l'accord visé, adopte la motivation des juges du fond. [...]