Par un arrêt en date du 9 juillet 2008, la 3e chambre de la Cour de cassation est confrontée à un bailleur qui, suite à des désordres affectant les murs et toitures de son local, refuse de payer les travaux car estime que les réparations sont à la charge de son preneur.
En effet, le bailleur a assigné sa locataire en exécution des travaux nécessaires. Celle-ci a alors demandé que le bailleur soit condamné à lui rembourser les sommes déboursées pour payer les réparations. En appel, les juges du fond ont condamné le bailleur à payer les sommes équivalentes aux frais de remise en état des locaux.
L'on se pose alors la question de savoir si le bailleur peut, conventionnellement, s'exonérer de l'intégralité de son obligation de délivrance et ainsi faire peser le prix de toutes les réparations sur le preneur.
La Cour de cassation estime que s'il est possible d'aménager l'obligation du bailleur, par des clauses contractuelles expresses, c'est à la condition que celles-ci ne lui permettent pas d'échapper à toute obligation, c'est-à-dire que le bailleur ne pourra se soustraire au paiement des réparations touchant aux vices de la structure de l'immeuble.
[...] La réaffirmation de la possibilité d'aménager conventionnellement l'obligation de délivrance du bailleur Les cocontractants peuvent conventionnellement décider de moduler l'obligation de délivrance pensant ordinairement sur le bailleur Cette possibilité apparaît alors comme dangereuse pour le preneur La stipulation d'une clause expresse comme moyen d'exonération L'article 1720 du Code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce De plus, pendant la durée du bail, [il doit effectuer] toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives Le bailleur est donc normalement chargé de livrer une chose en bon état et doit tout au long de l'exécution du bail, permettre au locataire de jouir paisiblement du bien, notamment en prenant en charge les réparations autres que locatives. Une liste de ces réparations locatives est alors limitativement fixée par décret. Cependant, la Cour estime que cette disposition légale est supplétive de volonté. Il est donc parfaitement possible d'y déroger par des clauses contractuelles. [...]
[...] Les juges de la Haute Cour réduisent le champ d'application de cette clause en considérant qu'elle peut exonérer le bailleur de toute réparation, excepté celles qui concernent la structure de la chose. Une dernière remarque semble alors importante : bien que le bailleur ne puisse pas s'exonérer de son obligation de délivrance, il peut toujours s'exonérer de son obligation de garantie contre les vices cachés : pourquoi alors protéger davantage le preneur contre des défauts dont il avait connaissance que contre des défauts qu'il ne pouvait pas connaitre ? La Cour de cassation devra peut-être modifier sa jurisprudence sur ce point. [...]
[...] Le juge interprètera alors strictement par exemple la clause par laquelle le bailleur s'exonère de son obligation de faire les travaux (Cass, soc octobre 1959). Ces limites étaient alors assez limitées et permettaient alors au bailleur, pour peu qu'il prenne soi à stipuler une clause explicite et claire, de s'exonérer très largement de ses obligations, ce qui peut sembler dangereux. Les dangers d'une admission trop large des clauses d'allégement des obligations du bailleur Le Code civil ainsi que les différentes lois élaborant les statuts des baux spéciaux tentent toutes, dans des proportions plus ou moins notables, à protéger le locataire en lui apportant une certaine stabilité dans sa jouissance de la chose. [...]
[...] Arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de Cassation en date du 9 juillet 2008, relatif à l'obligation de délivrance du bailleur Par un arrêt en date du 9 juillet 2008, la 3e chambre de la Cour de cassation est confrontée à un bailleur qui, suite à des désordres affectant les murs et toitures de son local, refuse de payer les travaux car estime que les réparations sont à la charge de son preneur. En effet, le bailleur a assigné sa locataire en exécution des travaux nécessaires. [...]
[...] Dans cette espèce, la Cour de cassation réaffirme alors très classiquement la possibilité pour les cocontractants de déroger par le biais de clauses contractuelles, à ces obligations et notamment à l'obligation de délivrance. Cependant, la Cour de cassation entoure cette possibilité de limites tendant à protéger le preneur. En effet, le bailleur ne pourra se prévaloir de telles clauses que si le locataire en a eu connaissance au moment de la conclusion du contrat. De plus, en cas d'équivoque quant à la clause contractuelle, le doute profitera au preneur. [...]
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