Troisième chambre civile, Cour de cassation, 8 février 2006 - le droit de refus de renouvellement d’un bail

Extraits

[...] Ainsi, la cour de cassation prévoit que le bailleur puisse décider du non- renouvellement du contrat de bail commercial sans que le congé délivré au preneur ne fasse l'objet d'une motivation. Mais cette solution n'est caractérisée qu'en présence de deux éléments: il faut que le bail tende à son expiration ou à son terme et que le bailleur fasse l'offre d'une indemnité d'éviction. Dans son attendu, la cour de cassation reprend le principe déjà acquis selon lequel le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d'un bail Mais la cour régulatrice précise et poursuit en ce que le bail soit venu à expiration et que le bailleur use de sa prérogative en payant une indemnité d'éviction La cour finit sa démonstration en concluant qu'en pareille hypothèse, le congé n'a pas à être motivé L'attendu rejette donc l'argumentaire qui visait à annuler le congé dénué de motivation appropriée. [...]

[...] Troisième chambre civile, Cour de cassation février 2006 - le droit de refus de renouvellement d'un bail Le bail commercial constitue très souvent un élément essentiel dans l'activité du commerçant. Dans le souci de protéger le locataire- commerçant, le non-renouvellement du bail arrivé à son terme donne droit à une indemnité compensatrice, de la part du bailleur, résultant du gel temporaire de l'activité commerciale. C'est ce que prévoit l'article L.145- 9 alinéa 5 du code de commerce précisant que le congé du bailleur doit à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné L'arrêt de la 3e chambre civile de la cour de cassation datant du 8 février 2006 vient préciser les contours du régime juridique relatif à la validité du congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction. [...]

[...] Il revenait donc à la cour de cassation de savoir si dans le cadre d'un bail arrivé à son terme, la motivation du congé de non-renouvellement rendait ce dernier valable alors même que le bailleur avait offert le paiement d'une indemnité d'éviction? Dans son arrêt du 8 février 2006, la 3e chambre civile (compétente pour les baux commerciaux), rejette la requête du locataire en retenant que la cour d'appel à exactement retenu que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d'un bail venu à expiration en payant une indemnité d'éviction et qu'en pareille hypothèse, le congé n'a pas a être motivé, la cour d'appel en a déduit à bon droit que le congé . [...]

[...] Ainsi, dès lors que le bailleur offre une indemnité d'éviction lorsqu'il souhaite ne pas renouveler le contrat de bail, il n'a pas à fournir de motivation ( D BARBIER) dans son congé et se fonder sur des dispositions comme celles de l'article L.145-18 du code de commerce. Tout motif présent dans le congé du bailleur, lorsque celui-ci arrive à terme du bail et qu'il fait l'objet d'une offre d'indemnité d'éviction, sera jugé inutile devant les tribunaux et sera devenu surabondant comme l'illustre l'arrêt du 8 février 2006. B. Une solution qui mérite d'être approuvée L'arrêt de la 3e chambre civile de la cour de cassation datant du 8 février 2006 est approuvé par la doctrine et fait l'objet de logique juridique. [...]

[...] En revanche il peut le faire lorsque le bail touche à son expiration. Pour ce faire, le bailleur doit donner congé à cette date afin de faire cesser le bail. L'article L.145-9 alinéa 5 du code de commerce précise que ce congé doit faire l'objet d'une motivation: Le congé [ ] doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné Le bailleur qui donne congé à son preneur a donc l'obligation de motiver sa décision soit par la reprise du logement aux fins d'habitation, soit par la vente du logement, soit par un motif légitime et sérieux. [...]