Les baux commerciaux sont un domaine particulier du droit soumis à des règles précises et particulières, définies essentiellement par le décret du 30 septembre 1953. Toutefois, le problème de droit posé en l'espèce, s'il intéresse particulièrement la matière des baux, appartient à la théorie générale des contrats : le créancier qui invoque en vain une clause résolutoire de plein droit peut-il se prévaloir des manquements visés par cette clause pour demander la résiliation judiciaire du contrat ?
La société Kenys, propriétaire, a donné en location à la société Marga des locaux à usage commercial. Elle a, le 17 septembre 1990, fait délivrer à cette société une mise en demeure visant la clause résolutoire du bail d'avoir à justifier d'une police d'assurance contre l'incendie et à faire cesser des troubles de jouissance.
[...] Il est d'abord rappelé à la Cour de cassation que le juge saisi d'une demande en résiliation peut retenir des manquements antérieurs à l'introduction de l'instance. De plus, il importe peu que le manquement retenu a causé ou non un préjudice au bailleur. En l'espèce, il était démontré que le manquement n'avait causé aucun préjudice: il semble établi que le locataire n'a pas été assuré contre l'incendie pendant une certaine période, mais aucun incendie n'a eu lieu, il est possible de considérer que le propriétaire n'en a pas souffert et que le locataire a réalisé une économie. [...]
[...] D'ailleurs, la rupture du contrat prend effet au jeu de cette résolutoire, soit un mois après la notification du commandement demeuré infructueux. La résiliation est, au contraire prononcée par le juge. Celui-ci doit constater l'existence d'un manquement aux obligations par l'une des parties et si ce manquement est jugé suffisamment important pour entraîner la rupture du contrat, le tribunal sanctionnera la faute dans l'exécution de la convention en prononçant la résiliation du contrat. En l'espèce, si la résolution ne semble plus possible (la société Marga a respecté les termes du commandement dans les délais), en revanche, la résiliation demeure toujours s'il y a eu manquement grave aux clauses du bail. [...]
[...] L'indépendance de la résolution et de la résiliation En principe, la résiliation est possible même pour des faits ayant servi à fonder la résolution De plus, seul compte la gravité des faits reprochés et non le dommage causé au cocontractant A. Une résiliation pour les mêmes faits La société Marga reprochait à la cour d'appel d'avoir retenu le défaut d'assurance comme motif de résiliation du bail, alors que cela a déjà servi à fonder la tentative d'acquisition de la clause résolutoire. [...]
[...] Dans un premier temps, le propriétaire des murs doit notifier au preneur un commandement visant la clause résolutoire et renfermant la clause du bail qui n'est pas respectée. Dans un deuxième temps, un délai d'un mois court à compter de la réception par le preneur du commandement. Pendant de laps de temps, le locataire peut s'exécuter (remise en conformité de lieux, paiement de l'arriéré de loyers) ou peut saisir le Tribunal afin d'obtenir pour exécuter le contenu du commandement. En l'espèce, le preneur est la société Marga. [...]
[...] C'est ce qui permet à la Cour de cassation d'affirmer : la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant souverainement que le fait pour la locataire de ne pas avoir été garantie , pendant plus de 4 ans, par une police d'assurance , constituait une grave inexécution du bail Cet arrêt doit être marqué parce que la Cour de cassation pose en principe la distinction entre résolution et résiliation. D'autant plus remarqué que ce n'est pas toujours le cas dans tous les domaines du droit et la lecture de certaines décisions montre que la distinction est parfois tenue entre résolution , résiliation et les autres formes de rupture du contrat. [...]
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