Dans l'affaire qui nous occupe, la cour de cassation dans sa troisième chambre civile du 4 juillet 2007 était confrontée à une affaire dans laquelle, les époux X, vendeurs d'un immeuble, proposaient aux époux Y, la vente de ce dernier. La vente était soumise à une condition suspensive selon laquelle après accord de volonté entre les vendeurs et les acheteurs, la vente devait être conclue (donc l'acte signé), avant le 14 juin 2002, en présence d'un notaire. Entre-temps, les vendeurs changèrent de notaire, mais la clause n'en était pas moins toujours applicable. Mais arrivée à la date butoir qui obligeait les deux parties à venir signer le contrat, chacune ne manqua pas de mauvaise foi. D'une part, Me X, vendeuse, ne se présenta pas au rendez-vous et Mr X, vendeur, refusa de signer l'acte. De plus, les acheteurs ont refusé deux rendez-vous proposés par les époux X pour signer avant la date contractuellement imposée. La cour d'appel décida qu'en ces circonstances, la mauvaise foi des deux parties pouvait être engagée. Malgré tout, la cour ne condamna la réparation au préjudice que par les vendeurs, du fait de leur refus express de signer le contrat, alors que le refus aux deux rendez-vous des acheteurs ne constituait pas une résiliation définitive au contrat et que celui-ci pouvait encore être signé ultérieurement, ne tenant pas compte de l'argument utilisé par les acheteurs selon lequel la non-présentation des acheteurs aux rendez-vous, on remis en cause le prix de leur immeuble, du fait de l'évolution du marché. Ce qui fut confirmé par la cour de cassation. De plus, dans cette affaire, s'ajoute à la responsabilité contractuelle précédemment évoquée, la responsabilité délictuelle des vendeurs, qui fut invoquée par un tiers, la société Sovex. En l'espèce, la société avait un contrat avec les acheteurs qui consistait en son installation dans l'immeuble. Mais le contrat n'ayant pas été conclu, la société n'a pu prendre ses quartiers. En ce sens, même si elle ne constitue pas une partie au contrat, Sovex peut engager la responsabilité des contractants du fait du préjudice qu'elle a subi. Ainsi, à l'issu de l'appréciation des circonstances et des arguments, la cour de cassation décide de rejeter le pourvoi engagé par les vendeurs et les condamne, tel que la cour d'appel l'avait précédemment fait. Sur quels fondements se base donc le juge de la cour pour engager la responsabilité d'une partie ?
Quand suite à l'inexécution des obligations d'un contrat, une partie est lésée, il est normal d'envisager des sanctions résultant de ce manquement contractuel (I). Les sanctions peuvent prendre la forme d'une application de la clause pénale (A) lorsqu'elles touchent l'une des parties au contrat, ou prendre la forme d'un engagement de la responsabilité délictuelle (B), lorsqu'elle touche un tiers. Les réparations résultantes de ce manquement (II) sont invocables par une partie, normalement non indemnisable (A) mais également par un tiers, normalement indemnisable (B).
[...] Malgré tout, la cour ne condamna la réparation au préjudice que par les vendeurs, du fait de leur refus express de signer le contrat, alors que le refus aux deux rendez-vous des acheteurs ne constituait pas une résiliation définitive au contrat et que celui-ci pouvait encore être signé ultérieurement, ne tenant pas compte de l'argument utilisé par les vendeurs selon lequel la non-présentation des acheteurs aux rendez-vous a remis en cause le prix de leur immeuble, du fait de l'évolution du marché. Ce qui fut confirmé par la cour de cassation. De plus, dans cette affaire, s'ajoute à la responsabilité contractuelle précédemment évoquée, la responsabilité délictuelle des vendeurs, qui fut invoquée par un tiers, la société Sovex. En l'espèce, la société avait un contrat avec les acheteurs qui consistait en son installation dans l'immeuble. Mais le contrat n'ayant pas été conclu, la société n'a pu prendre ses quartiers. [...]
[...] En effet, selon une clause contractuelle, la signature de l'accord devait avoir lieu avant le 14 juillet 2002. Mais, il est advenu que Me X (vendeuse) ne s'est pas présentée lors du rendez-vous bien que sa présence soit indispensable, et que Mr X (vendeur) s'est refusé de signer l'acte. Mais ces derniers, pour ne pas être condamnés à payer aux acheteurs des dommages et intérêts du fait de l'inexécution du contrat, ont fait prévaloir que le refus à deux reprises, pour des rendez-vous fixant la date envisageable à la contraction, était tout autant un manquement des acheteurs à leurs obligations contractuelles, causant également aux vendeurs, un préjudice qui réduisait, d'après l'évolution du marché, le montant de la vente de leur bien. [...]
[...] Il est donc juste que le préjudice causé par les vendeurs aux acheteurs soit indemnisé. Il s'avère également que dans certains cas que la non-conclusion de l'acte cause un préjudice à un tiers au contrat Les préjudices causés à un tiers indemnisable Aux termes de l'article 1165 du Code Civil : " Les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121 Il s'agit donc, comme la cour de cassation en sa première chambre civile l'a disposé en date du 10/05/05 que, " si en principe, les conventions n'ont d'effets qu'à l'égard des parties, elles constituent des faits juridiques dont peuvent être déduites des conséquences à l'égard des tiers En ce sens, il advient que lors de la formation d'un contrat, les parties respectent le "devoir général de ne pas nuire à autrui". [...]
[...] En l'espèce, la faute est imputable aux vendeurs. Les acheteurs ayant conclu un contrat en vue de leur future acquisition de l'immeuble en cause, avaient prévu d'attribuer une partie dudit immeuble pour que la société s'installe. Mais le contrat n'ayant pas abouti, les acheteurs n'ont pu respecter leur accord avec Sovex, qui n'a pu s'installer. Comme la faute est imputable aux vendeurs, ceux-ci furent condamnés à payer des dommages et intérêts à la société Sovex, au nom du devoir général de ne pas nuire à autrui". [...]
[...] Mais certains auteurs critiquaient cette vision car ils pensaient que c'était une atteinte au principe de l'effet relatif du contrat. Les divergences entre les chambres finirent par appeler l'assemblée plénière à trancher le litige et ce dernier a disposé dans un arrêt du 6/10/06 que : " Le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle (article 1382 du Code Civil), un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage En l'espèce, la société Sovex, non partie au contrat mais sous contrat avec l'acheteur, pour s'installer au sein de l'immeuble que ces derniers devaient acquérir, est un tiers qui subit des dommages au sens de l'article 1382 du Code Civil du fait de l'inexécution par le vendeur de ses obligations contractuelles, et peut donc demander réparation du préjudice qu'il connaît. [...]
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